Was es wirklich kostet, eine Eigentumswohnung in Thailand zu besitzen
Aktualisiert · ZODIAC Co., Ltd.
Über den Kaufpreis hinaus zahlt ein thailändischer Eigentumswohnungseigentümer bei der Übergabe einen einmaligen Beitrag zum sinkenden Fonds, monatliche Gemeinschaftsgebühren basierend auf der Einheitsgröße, eine geringe jährliche Grund- und Gebäudesteuer, Versorgungsleistungen, Versicherungen und, wenn die Einheit vermietet ist, Verwaltungs- und Einkommenssteuer. In den meisten Gebäuden in Phuket ist die Gemeinschaftsgebühr der größte wiederkehrende Posten. Erkundigen Sie sich daher vor dem Kauf nach der aktuellen Gebührenordnung des Gebäudes.
Einmalige Kosten bei Übergabe
Bei der Übergabe einer neuen Eigentumswohnung zahlt der Käufer in der Regel mehrere Posten zusätzlich zum Kaufpreis. Die genaue Liste finden Sie im Kaufvertrag und in der Bauordnung. Es lohnt sich, beides vor der Unterzeichnung zu lesen und nicht beim Grundbuchamt.
Der größte Einmalposten bei Neubauten ist der Tilgungsfonds, eine Rücklage für größere Reparaturen und Ersatzbauten, die einmal pro Quadratmeter Flächeneinheit erhoben wird. Entwickler erheben in der Regel auch die Gemeinschaftsgebühren für sechs oder zwölf Monate im Voraus sowie Zählerkautionen für Strom und Wasser. Die in unserem Steuerleitfaden erläuterten staatlichen Überweisungsgebühren werden vertragsgemäß geteilt.
- Sinkender Fonds: ein einmaliger Beitrag pro Quadratmeter, der vom Bauträger festgelegt wird.
- Gemeinschaftsgebühren werden im Voraus bezahlt, oft für 6 bis 12 Monate.
- Kaution und Anschlussgebühren für Strom- und Wasserzähler.
- Ihr Anteil an der Überweisungsgebühr, der spezifischen Gewerbesteuer oder der Stempelsteuer, je nach Vereinbarung.
- Anwaltskosten für Due Diligence und Vertretung bei der Übertragung, wenn Sie einen Anwalt beauftragen.
Gebühren für Gemeinschaftsbereiche
Jede eingetragene Eigentumswohnung verfügt über eine juristische Person, die Eigentümergemeinschaft, die gemeinsam genutzte Teile des Gebäudes unterhält: Lobbys, Aufzüge, Pools, Fitnessstudios, Gärten, Sicherheit und Reinigung. Sein Budget wird durch Gemeinschaftsgebühren finanziert, die monatlich oder jährlich pro Quadratmeter Wohnfläche erhoben und auf der Eigentümerversammlung genehmigt werden. Resortgebäude mit großen Pools, Spas und 24-Stunden-Personal verlangen mehr als einfache Wohnblöcke, und Markenresidenzen mit Serviceleistungen auf Hotelniveau verlangen wiederum mehr.
Die Gebühren hängen vom Budget des Gebäudes ab und können daher steigen. Fragen Sie nach dem zuletzt genehmigten Budget und den Jahresabschlüssen der letzten zwei Jahre. Nur zur Veranschaulichung: Eine 40 Quadratmeter große Einheit in einem Gebäude, die 70 THB pro Quadratmeter und Monat verlangt, würde 2.800 THB pro Monat oder 33.600 THB pro Jahr kosten. Ihr tatsächlicher Tarif weicht davon ab, und genau deshalb sollten Sie ihn schriftlich erhalten.
Bei unbezahlten Gebühren handelt es sich um eine Gebühr, die der Einheit folgt. Ohne ein Schreiben der juristischen Person, in dem bestätigt wird, dass keine Zahlungsrückstände bestehen, wird das Grundbuchamt einen Weiterverkauf nicht registrieren, und das Condominium Act erlaubt Zuschläge bei verspäteter Zahlung.
Schauen Sie beim Vergleich von Gebäuden über den Gesamtpreis hinaus. Eine höhere Gebühr in einem gut geführten Gebäude mit einem gesunden Rücklagenfonds kann Sie im Laufe der Zeit weniger kosten als eine niedrige Gebühr in einem Gebäude, für das später eine Sonderabgabe für Reparaturen erhoben werden muss. Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen sind ein guter Leitfaden für die Verwaltung des Gebäudes.
Grund- und Gebäudesteuer
Die jährliche Grund- und Gebäudesteuer für Wohneigentum, bei dem es sich nicht um Ihren eingetragenen Hauptwohnsitz handelt, beträgt bis zu 50 Millionen THB 0,02 % des geschätzten Wertes und steigt stufenweise auf 0,1 % über 100 Millionen THB. Bei einer Einheit mit einem Schätzwert von 5 Millionen THB sind das 1.000 THB pro Jahr. Die Rechnung kommt von der örtlichen Verwaltungsorganisation oder Gemeinde und ist in der Regel bis Ende April zu zahlen, obwohl die Frist im Jahr 2026 bis Juni verlängert wurde. Ausnahmen für einen Hauptwohnsitz hängen von der Hausregistrierung und den Eigentumsverhältnissen ab. Wenn eine Einheit kommerziell genutzt wird, beispielsweise als lizenzierter Kurzaufenthaltsbetrieb, können höhere gewerbliche Sätze ab 0,3 % anfallen.
Nebenkosten, Internet und Versicherungen
Strom wird von der Elektrizitätsbehörde der Provinz nach einem Staffeltarif abgerechnet, und in Phuket ist die Klimaanlage der Hauptkostenfaktor. Wasser wird pro Kubikmeter abgerechnet, teilweise über das Gebäude. Internetverträge sind im internationalen Vergleich günstig. Für eine leerstehende Einheit fallen weiterhin geringe Grundgebühren an.
Die juristische Person versichert die Gebäudestruktur und die öffentlichen Bereiche, aber der Inhalt Ihrer Einheit und Ihre Haftung als Eigentümer liegen in Ihrer Verantwortung. Die Inhaltsabdeckung ist im Verhältnis zu dem Wert, den sie schützt, günstig, insbesondere wenn das Gerät möbliert vermietet wird.
Fragen Sie das Gebäude, ob der Strom direkt vom Energieversorger gemessen oder über die juristische Person weiterverkauft wird, da der Tarif unterschiedlich sein kann.
Wenn Sie das Gerät lassen
Die Vermietung bringt eigene Kosten mit sich. Vermietungsmakler berechnen in der Regel eine Provision für Langzeitmieten, und die gesamte Verwaltung, einschließlich Reinigung, Check-in, Wartung und Berichterstattung, wird als Prozentsatz der Mieteinnahmen berechnet. Möbel und Geräte nutzen sich in Mieteinheiten schneller ab und müssen regelmäßig ausgetauscht werden.
Mieteinnahmen sind in Thailand steuerpflichtig. Einzelne Eigentümer können bei der Einreichung einer Steuererklärung standardmäßig 30 % der Bruttomiete oder der tatsächlich nachgewiesenen Ausgaben abziehen. Die von einem thailändischen Unternehmen gezahlte Miete unterliegt in der Regel der Quellensteuer, bei Nichtansässigen 15 %. Eine kurzfristige Vermietung unter 30 Tagen in einer Eigentumswohnung ist ohne Hotellizenz grundsätzlich nicht zulässig; Sehen Sie sich unseren Leitfaden zur Mietlizenzierung an, bevor Sie sich auf Einnahmen aus der Ferienvermietung verlassen.
Wartung im Inneren des Geräts
Alles innerhalb Ihrer Mauern liegt in Ihrer Verantwortung. In einem tropischen Klima müssen Klimaanlagen regelmäßig gereinigt und eventuell ausgetauscht werden, Feuchtigkeit beeinträchtigt Möbel und Einrichtungsgegenstände und Seeluft ist hart für Metall. Ein realistischer Eigentümer legt jedes Jahr Geld für Wartung und Reparaturen zurück, anstatt das Gerät als wartungsfrei zu betrachten, weil das Gebäude neu ist.
Versteckte oder übersehene Kosten
Mehrere kleinere Kosten überraschen neue Eigentümer. Bauvorschriften verlangen von Eigentümern häufig, für Renovierungsarbeiten zugelassene Auftragnehmer zu beauftragen, manchmal mit einer Kaution für Schäden an öffentlichen Bereichen. Für Schlüssel, Zugangskarten und Parkaufkleber können Ersatzgebühren anfallen. Wenn Sie längere Zeit im Ausland sind, müssen Sie möglicherweise jemanden bezahlen, der das Gerät lüftet, die Klimaanlage betreibt und während der Regenzeit auf Undichtigkeiten prüft.
Es fallen auch Verwaltungskosten an: eine thailändische Steueridentifikationsnummer und ein Buchhalter oder Berater, wenn Sie eine Mieteinnahmenerklärung einreichen, Währungsumrechnungskosten, wenn Sie Geld für Rechnungen überweisen, und Anwaltskosten für ein thailändisches Testament. Keines davon ist für sich genommen groß, aber zusammen sind sie Teil der tatsächlichen Betriebskosten.
Kosten beim Verkauf
Der Verkauf bringt die Transaktionssteuern wieder ins Spiel. Als Verkäufer zahlen Sie eine individuelle Quellensteuer, die auf dem geschätzten Wert und den Besitzjahren berechnet wird, und entweder 3,3 % spezifische Gewerbesteuer, wenn Sie innerhalb von fünf Jahren ohne Befreiung verkaufen, oder 0,5 % Stempelsteuer. Die Aufteilung der Ablösesumme wird mit dem Käufer ausgehandelt. Die Maklerprovision beim Weiterverkauf geht in der Regel zu Lasten des Verkäufers. Für die Rückführung von Erlösen in Fremdwährung benötigen Sie außerdem Ihre FET-Formulare.
Erstellen Sie Ihr Jahresbudget
Eine einfache Möglichkeit, die jährlichen Kosten für den Besitz abzuschätzen, besteht darin, die Gemeinschaftsgebühr, die Grund- und Gebäudesteuer, die Nebenkosten während Ihrer Abwesenheit, die Versicherung und eine Unterhaltsvergütung hinzuzurechnen und dann die Verwaltungs- und Steuerkosten hinzuzurechnen, wenn Sie dies zulassen. Teilen Sie es durch den Preis, um den Prozentsatz des Wertes zu sehen, den Sie jedes Jahr ausgeben. Diese Zahl ist auch das, was die Brutto-Mietrendite von der Nettomietrendite trennt.
In unserem Phuket-Katalog beginnen Eigentumswohnungsprojekte bei einem Durchschnittswert von etwa 6,2 Millionen THB, und die durchschnittliche kleinste Einheitsgröße dieser Projekte beträgt 46 Quadratmeter, sodass sich die Gebührensätze pro Quadratmeter spürbar auf die monatliche Rechnung auswirken. Vergleichen Sie beim Vergleich zweier Gebäude deren Gebührensätze und Ausstattung mit dem Preis.