Les étrangers peuvent-ils acheter une propriété en Thaïlande ?
Mis à jour · ZODIAC Co., Ltd.
Oui, avec une limite importante : un étranger peut être propriétaire d'un logement en copropriété et d'un immeuble, mais ne peut pas posséder de terrain en son nom propre. Les villas sont donc généralement achetées dans le cadre d'un bail enregistré du terrain combiné à la propriété de la maison, tandis que les copropriétés peuvent être achetées en pleine propriété dans la limite du quota étranger de 49 % du bâtiment.
La réponse courte : les bâtiments oui, les terrains non
La loi thaïlandaise sépare la terre de ce qui s'y trouve. Le Code foncier restreint la propriété foncière aux ressortissants thaïlandais et aux personnes morales thaïlandaises, et un étranger n'a pas le droit général de détenir un titre de propriété foncier. Les bâtiments sont traités différemment. Un étranger peut posséder une maison, et la loi sur les copropriétés autorise spécifiquement les étrangers à posséder des logements en copropriété, sous réserve d'un plafond sur la part du bâtiment détenue par des étrangers.
En pratique, cela produit trois voies principales pour les acheteurs internationaux : une unité de copropriété en pleine propriété enregistrée à votre propre nom, un bail enregistré sur un terrain (généralement avec la maison construite ou possédée par vous) et des droits réels tels que la superficie ou l'usufruit qui accompagnent un bail. Tout le reste est soit une exception de niche, soit un arrangement que la loi thaïlandaise considère comme illégal.
Copropriété en pleine propriété : la voie la plus propre
Une unité de copropriété est la seule forme de bien immobilier thaïlandais qu'un étranger peut posséder directement, avec le titre (connu sous le nom de titre de propriété de copropriété) en son propre nom. Deux conditions comptent. Premièrement, la propriété étrangère totale dans le bâtiment ne peut pas dépasser 49 % de la superficie totale de toutes les unités. Deuxièmement, un acheteur étranger doit prouver que l’argent de l’achat a été introduit en Thaïlande en devises étrangères, ce à quoi sert le formulaire FET ou l’avis de crédit émis par la banque.
Le titre de propriété en pleine propriété peut être vendu, hypothéqué, loué à long terme et transmis par testament, bien que l'héritage par un étranger ait ses propres règles. Pour la plupart des acheteurs qui souhaitent une situation juridique simple, il s’agit de la référence par rapport à laquelle toute autre structure doit être jugée.
- Quota : la superficie au sol appartenant à des intérêts étrangers doit rester égale ou inférieure à 49 % de la superficie totale unitaire du bâtiment.
- Fonds : l'argent doit provenir de l'étranger en devises étrangères et être attesté par la banque thaïlandaise réceptrice.
- Enregistrement : le transfert s'effectue au Bureau foncier, où les preuves de quota et de fonds sont vérifiées.
Terre : pourquoi les étrangers ne peuvent pas en être propriétaires et quelles sont les rares exceptions
L'article 86 du Code foncier autorise uniquement les étrangers à acquérir des terres en vertu de droits issus de traités qui ne fonctionnent plus dans la pratique. Une exception légale étroite existe en vertu de l'article 96 bis : un étranger qui investit au moins 40 millions de THB dans des investissements thaïlandais éligibles peut demander une autorisation ministérielle pour acquérir jusqu'à un rai (1 600 mètres carrés) à des fins résidentielles, dans des zones désignées et sous certaines conditions. Les cabinets d’avocats signalent régulièrement que les approbations sont rares et que cela ne doit donc pas être considéré comme un plan réaliste.
Les entreprises promues par le Conseil des investissements peuvent détenir des terrains pour leur activité approuvée, et les entreprises à capitaux étrangers peuvent parfois détenir des terrains conformément aux règles des zones industrielles. Ni l’un ni l’autre n’est conçu pour une villa de vacances privée.
Un étranger marié à un ressortissant thaïlandais peut soutenir l'achat d'un terrain au nom de son conjoint thaïlandais, mais au bureau foncier, il est normalement demandé au conjoint étranger de confirmer par écrit que l'argent appartient au conjoint thaïlandais et qu'il n'a aucun droit de propriété sur le terrain. C'est une voie légitime pour les couples, mais la terre appartient au conjoint thaïlandais.
Droit de bail : jusqu'à 30 ans, enregistré
Under Section 540 of the Civil and Commercial Code, a lease of immovable property cannot exceed 30 years; toute période supérieure est réduite à 30 ans par la loi. Les baux de plus de trois ans doivent être enregistrés auprès du bureau foncier pour être pleinement exécutoires, et l'enregistrement coûte 1 % du loyer total pour la durée plus 0,1 % de droit de timbre.
De nombreux contrats de villas à Phuket étaient historiquement commercialisés sur 30+30+30 ans. Dans l'arrêt n° 4655/2566 de la Cour suprême, rendu en mars 2025, le tribunal a jugé que les conditions de renouvellement convenues à l'avance, destinées à pousser un bail au-delà du plafond de 30 ans, ne sont pas exécutoires. Des cabinets d'avocats, dont Addleshaw Goddard et Formichella & Sritawat, ont publié des analyses de la décision. La conséquence pratique est simple : valorisez un bail sur sa durée enregistrée de 30 ans et traitez toute promesse de renouvellement comme un espoir et non comme un atout.
Posséder une maison sur un terrain loué
Étant donné que les bâtiments peuvent être détenus séparément du terrain, un étranger peut détenir la maison en son propre nom pendant que le terrain est détenu sous bail. Les outils courants sont un permis de construire délivré au nom de l'acheteur pour une nouvelle construction, un transfert enregistré d'une maison existante et un droit de superficie enregistré sur le terrain, qui donne le droit de posséder des structures sur le terrain d'autrui pour une durée déterminée pouvant aller jusqu'à 30 ans ou pour la durée de vie du propriétaire foncier ou du titulaire du droit.
Ces outils peuvent être combinés, mais aucun d’entre eux ne se transforme en propriété foncière. Notre guide séparé sur l'achat d'une villa en tant qu'étranger explique comment les promoteurs de Phuket regroupent généralement les terrains à bail, les superficies et la propriété du bâtiment.
Structures d'entreprise et prête-noms : là où les acheteurs ont des ennuis
Une société anonyme thaïlandaise détenant au moins 51 % des actions thaïlandaises peut posséder un terrain. Le problème est que de nombreux achats de villas dans le passé faisaient appel à des actionnaires thaïlandais qui ne contribuaient pas en argent et ne détenaient des actions que sur papier. Il s’agit d’un accord de prête-nom et c’est illégal.
Le Code foncier sanctionne à la fois l'étranger qui acquiert un terrain par l'intermédiaire d'un prête-nom et la personne qui agit en tant que mandataire, d'une peine d'emprisonnement et d'amendes pouvant aller jusqu'à deux ans, et la cession des terres acquises de cette manière peut être ordonnée. Si l'entreprise enfreint également la loi sur les entreprises étrangères, les dispositions relatives aux prête-noms de cette loi sont passibles d'une peine d'emprisonnement pouvant aller jusqu'à trois ans et d'amendes pouvant aller jusqu'à 1 million de THB. Les bureaux fonciers demandent désormais régulièrement l'origine des fonds des actionnaires thaïlandais, et le Département des enquêtes spéciales a suivi les dossiers des prête-noms. Une véritable entreprise opérationnelle avec de vrais partenaires thaïlandais est une autre affaire, mais il s’agit d’une structure d’entreprise et non d’un moyen de posséder une maison.
Coûts et formalités administratives auxquels vous devez vous attendre
Quelle que soit la voie choisie, l'événement juridique qui compte est l'inscription au Bureau Foncier. Pour une copropriété en pleine propriété, les frais gouvernementaux de mutation sont de 2% de frais de mutation sur la valeur officielle estimative, soit de 3,3% de taxe professionnelle spécifique, soit de 0,5% de droit de timbre, et d'un précompte mobilier du côté du vendeur ; qui paie ce qui est fixé par le contrat. Pour un bail, les frais d'enregistrement s'élèvent à 1% du loyer total majoré de 0,1% de droit de timbre. Les frais de transfert réduits de 0,01 %, en vigueur jusqu'en juin 2027, s'appliquent uniquement aux acheteurs individuels thaïlandais de maisons d'un montant inférieur à 7 millions de THB. Les acheteurs internationaux doivent donc prévoir les tarifs standard.
La paperasse est gérable mais impitoyable. Vous aurez besoin de votre passeport, des justificatifs bancaires pour chaque versement, du contrat de vente ou de location et, pour les copropriétés, d'une lettre sans dettes de la personne morale de l'immeuble confirmant le paiement des charges communes. Si vous ne pouvez pas assister au transfert, vous pouvez signer une procuration du Land Office en faveur de votre avocat, qui doit généralement être signée sous un formulaire spécifique et peut nécessiter une notarisation ou une légalisation si elle est signée à l'étranger.
Qu'est-ce qui change et qu'est-ce qui ne change pas
Deux réformes sont fréquemment évoquées en marketing : l'augmentation de la quote-part étrangère des copropriétés de 49 % à 75 %, et l'allongement de la durée maximale des baux à 99 ans. Depuis septembre 2026, la loi non plus. L’idée d’un bail de 99 ans a été publiquement abandonnée par le gouvernement en septembre 2025, et le quota de 75 % n’a pas été adopté. La politique immobilière thaïlandaise évolue, il vaut donc la peine de vérifier la situation au moment où vous signez, mais vous ne devriez jamais payer de prime pour un changement juridique qui n'a pas été publié dans la Gazette royale.
Choisir le bon itinéraire
Si vous souhaitez la propriété la plus simple, une copropriété en pleine propriété dans le cadre du quota étranger est difficile à battre. Si vous souhaitez une villa avec piscine privée, attendez-vous à un bail enregistré plus la propriété ou la superficie du bâtiment, et prévoyez un budget pour une diligence juridique indépendante sur le titre foncier, le promoteur et les conditions du bail. Dans les deux cas, la transaction doit être enregistrée au Bureau foncier en votre propre nom et la trace de l’argent doit être nette dès le premier dépôt.
Dans notre catalogue actuel de 174 projets à Phuket, 84 sont des projets de condominiums et 90 sont des projets de villas, ce qui reflète la façon dont le marché se divise entre ces deux voies juridiques.