Чи можуть іноземці купувати нерухомість у Таїланді?
Оновлено · ZODIAC Co., Ltd.
Yes, with one important limit: a foreigner can own a condominium unit outright and can own a building, but cannot own land in their own name. Тому вілли зазвичай купуються як зареєстрована оренда землі в поєднанні з правом власності на будинок, тоді як кондомініуми можна придбати у безкоштовне володіння в межах 49% іноземної квоти будівлі.
Коротка відповідь: будівлі так, земля ні
Тайський закон відокремлює землю від того, що на ній стоїть. Земельний кодекс обмежує право власності на землю для громадян Таїланду та юридичних осіб Таїланду, а іноземна фізична особа не має загального права мати документ про право власності на землю. До будівель ставляться по-різному. Іноземець може володіти будинком, і Закон про кондомініуми спеціально дозволяє іноземцям володіти кондомініумами з обмеженням частки будівлі, що належить іноземцям.
На практиці це створює три основні шляхи для міжнародних покупців: кондомініум із безкоштовним правом власності, зареєстрований на ваше власне ім’я, зареєстрований договір оренди землі (зазвичай із будинком, який побудовано або належить вам), і речові права, такі як суперфіцій або узуфрукт, які є поряд із договором оренди. Усе інше є або винятком ніші, або угодою, яку тайське законодавство розглядає як незаконну.
Безкоштовне ОСББ: найчистіший шлях
Кондомініум є єдиною формою тайської нерухомості, якою іноземна особа може володіти безпосередньо, з правом власності (відомим як титул власності кондомініуму) на своє ім’я. Важливі дві умови. По-перше, загальна іноземна власність у будівлі не може перевищувати 49% сукупної площі всіх одиниць. По-друге, іноземний покупець повинен показати, що гроші за покупку були ввезені в Таїланд в іноземній валюті, для чого призначена форма FET, видана банком, або кредитне повідомлення.
Безкоштовне право власності на квартиру можна продавати, закладати, здавати в довгострокову оренду та передавати за заповітом, хоча спадкування іноземцем має свої правила. Для більшості покупців, які хочуть мати чітку юридичну позицію, це еталон, за яким слід оцінювати будь-яку іншу структуру.
- Квота: площа підлоги, що належить іноземцям, має становити не менше 49% загальної площі будівлі.
- Кошти: гроші повинні надійти з-за кордону в іноземній валюті та бути підтверджені тайським банком-одержувачем.
- Реєстрація: передача відбувається в земельній службі, де перевіряються квота та докази коштів.
Земля: чому іноземці не можуть володіти нею та невеликі винятки
Стаття 86 Земельного кодексу дозволяє іноземцям лише набувати землю на підставі договірних прав, які більше не діють на практиці. Відповідно до розділу 96 bis існує вузький законодавчий виняток: іноземець, який інвестує щонайменше 40 мільйонів тайських батів у кваліфіковані таїландські інвестиції, може подати заявку на міністерський дозвіл на придбання до одного рая (1600 квадратних метрів) для житлового використання у визначених місцях і відповідно до умов. Юридичні фірми постійно повідомляють, що схвалення бувають рідко, тому не слід розглядати це як реалістичний план.
Компанії, яких просуває Рада з інвестицій, можуть володіти землею для своєї схваленої діяльності, а іноземні компанії іноді можуть володіти землею відповідно до правил промислової нерухомості. Жоден не призначений для приватної вілли для відпочинку.
Іноземець, одружений з громадянином Таїланду, може підтримати купівлю землі на ім’я тайського подружжя, але в Земельному відомстві іноземного подружжя зазвичай просять письмово підтвердити, що гроші належать тайському подружжю та що вони не мають права власності на землю. Це законний маршрут для пар, але земля належить тайському подружжю.
Оренда: до 30 років, зареєстрована
Згідно зі статтею 540 Цивільного та Господарського кодексу, договір оренди нерухомого майна не може перевищувати 30 років; все, що довше, за законом скорочується до 30 років. Договір оренди на термін понад три роки повинен бути зареєстрований у Земельному відомстві, щоб мати повну силу, і реєстрація коштує 1% від загальної орендної плати за термін плюс 0,1% гербового збору.
Багато контрактів на вілли на Пхукеті історично продавалися як 30+30+30 років. У рішенні Верховного суду № 4655/2566, винесеному в березні 2025 року, суд постановив, що попередньо узгоджені умови поновлення, призначені для перевищення 30-річної межі оренди, не підлягають виконанню. Юридичні фірми, зокрема Addleshaw Goddard і Formichella & Sritawat, опублікували аналіз рішення. Практичний наслідок простий: оцініть договір оренди на його зареєстрований 30-річний термін і сприймайте будь-яку обіцянку продовження як надію, а не як актив.
Наявність будинку на орендованій землі
Оскільки будівлі можуть перебувати у власності окремо від землі, іноземець може володіти будинком на своє ім’я, тоді як земля знаходиться в оренді. Загальними інструментами є дозвіл на будівництво, виданий на ім’я покупця для нового будівництва, зареєстрована передача існуючого будинку та зареєстроване право власності на землю, яке дає право власності на споруди на чужій землі на визначений термін до 30 років або протягом усього життя власника землі чи правовласника.
These tools can be combined, but none of them converts into land ownership. У нашому окремому посібнику з купівлі вілли як іноземця пояснюється, як забудовники на Пхукеті зазвичай об’єднують орендовану землю, суперфіцій і право власності на будівлю.
Структури компанії та номінали: де покупці потрапляють у проблеми
Тайська компанія з обмеженою відповідальністю, яка має щонайменше 51% акцій Таїланду, може володіти землею. Проблема полягає в тому, що багато купівлі вілл у минулому використовували тайські акціонери, які не вносили грошей і тримали акції лише на папері. Це номінальна угода, і це незаконно.
Земельний кодекс карає як іноземця, який отримує землю через номінального представника, так і особу, яка діє як номінальний власник, позбавленням волі на строк до двох років та штрафами, а землю, придбану таким чином, можна наказати відчужувати. Якщо компанія також порушує Закон про іноземний бізнес, положення цього Закону про номінальних осіб передбачають до трьох років позбавлення волі та штрафи до 1 мільйона батів. Земельні служби тепер регулярно запитують про джерело коштів тайських акціонерів, а Департамент спеціальних розслідувань займається справами номінальних осіб. Справжній діючий бізнес зі справжніми тайськими партнерами — це інша справа, але це бізнес-структура, а не спосіб володіння будинком.
Витрати та документи, яких ви повинні очікувати
Який би маршрут ви не вибрали, важливою юридичною подією є реєстрація в Земельному відділі. Для кондомініумів із безкоштовним правом власності державні збори за передачу становлять 2% комісії за передачу від офіційної оціночної вартості, або 3,3% спеціального податку на бізнес, або 0,5% гербового збору, а також податок, що утримується з боку продавця; хто платить те, що встановлено договором. Для оренди реєстраційний збір становить 1% від загальної орендної плати плюс 0,1% гербового збору. Знижена комісія за переказ у розмірі 0,01%, яка діє до червня 2027 року, поширюється лише на тайських індивідуальних покупців будинків вартістю до 7 мільйонів батів, тому міжнародні покупці повинні закладати в бюджет стандартні ставки.
Паперова тяганина – це справно, але невблаганно. Для кожного грошового переказу, договору купівлі-продажу чи оренди вам знадобиться паспорт, довідка з банку, а для ОСББ – лист-безборгованість від юридичної особи будинку про сплату загального збору. Якщо ви не можете бути присутніми на передачі, ви можете підписати довіреність у Земельній службі на користь свого юриста, яка зазвичай має бути підписана за спеціальною формою та може вимагати нотаріального засвідчення або легалізації, якщо вона підписана за кордоном.
Що змінюється, а що ні
У маркетингу часто згадують дві реформи: підвищення квоти іноземних ОСББ з 49% до 75% і збільшення максимального терміну оренди до 99 років. Станом на вересень 2026 року ні те, ні інше не є законом. Ідея оренди на 99 років була публічно відхилена урядом у вересні 2025 року, а 75% квота не була введена в дію. Тайська політика нерухомості змінюється, тому варто перевірити позицію під час підписання, але ви ніколи не повинні платити премію за юридичні зміни, які не були опубліковані в Royal Gazette.
Вибір правильного маршруту
Якщо вам потрібна найпростіша форма власності, кондомініум із безкоштовним правом власності в межах іноземної квоти важко перемогти. Якщо ви хочете приватну віллу з басейном, розраховуйте на зареєстрований договір оренди плюс право власності на будівлю або суперфіцій, а також бюджет на незалежну юридичну перевірку права власності на землю, забудовника та умов оренди. У будь-якому випадку угода має бути зареєстрована в Земельному відомстві на ваше ім’я, а сліди грошей мають бути чистими від першого депозиту.
У нашому поточному каталозі зі 174 проектів на Пхукеті 84 є забудовами кондомініумів і 90 проектів вілл, що відображає те, як ринок розподіляється між цими двома легальними шляхами.