Können Ausländer in Thailand Immobilien kaufen?
Aktualisiert · ZODIAC Co., Ltd.
Ja, mit einer wichtigen Einschränkung: Ein Ausländer kann eine Eigentumswohnung vollständig besitzen und ein Gebäude besitzen, aber kein Land im eigenen Namen besitzen. Villen werden daher in der Regel im Rahmen einer eingetragenen Pacht des Grundstücks in Verbindung mit dem Eigentum am Haus erworben, während Eigentumswohnungen im Rahmen der 49-prozentigen Ausländerquote des Gebäudes als Eigentum erworben werden können.
Die kurze Antwort: Gebäude ja, Grundstücke nein
Das thailändische Gesetz trennt Land von dem, was darauf steht. Das Landgesetz beschränkt den Landbesitz auf thailändische Staatsangehörige und thailändische juristische Personen, und eine ausländische Person hat kein allgemeines Recht, eine Landtitelurkunde zu besitzen. Gebäude werden unterschiedlich behandelt. Ein Ausländer kann ein Haus besitzen, und das Condominium Act erlaubt Ausländern ausdrücklich den Besitz von Eigentumswohnungen, vorbehaltlich einer Obergrenze für den von Ausländern gehaltenen Anteil am Gebäude.
In der Praxis ergeben sich für internationale Käufer drei gängige Wege: eine auf Ihren eigenen Namen eingetragene Eigentumswohnung, ein eingetragener Pachtvertrag für ein Grundstück (normalerweise mit dem von Ihnen gebauten oder besessenen Haus) und dingliche Rechte wie Grundstücke oder Nießbrauch, die neben einem Pachtvertrag stehen. Alles andere ist entweder eine Nischenausnahme oder eine Vereinbarung, die nach thailändischem Recht als rechtswidrig gilt.
Eigentumswohnungen: der sauberste Weg
Eine Eigentumswohnung ist die einzige Form einer thailändischen Immobilie, die eine ausländische Person vollständig besitzen kann, wobei der Titel (sogenannte Eigentumsurkunde für Eigentumswohnungen) auf ihren eigenen Namen lautet. Zwei Bedingungen sind wichtig. Erstens darf das gesamte ausländische Eigentum an dem Gebäude 49 % der Gesamtgrundfläche aller Einheiten nicht überschreiten. Zweitens muss ein ausländischer Käufer nachweisen, dass das Kaufgeld in Fremdwährung nach Thailand gebracht wurde, wozu das von der Bank ausgestellte FET-Formular oder die Kreditauskunft dient.
Eigentumsrechte an Eigentumswohnungen können verkauft, mit einer Hypothek belastet, langfristig vermietet und testamentarisch vererbt werden, obwohl für die Erbschaft durch einen Ausländer eigene Regeln gelten. Für die meisten Käufer, die eine klare Rechtslage wünschen, ist dies der Maßstab, an dem jede andere Struktur gemessen werden sollte.
- Quote: Die in ausländischem Besitz befindliche Grundfläche darf höchstens 49 % der Gesamtfläche des Gebäudes betragen.
- Mittel: Das Geld muss aus dem Ausland in Fremdwährung stammen und von der empfangenden thailändischen Bank nachgewiesen werden.
- Registrierung: Die Übertragung erfolgt beim Grundbuchamt, wo die Quote und die Mittelbelege überprüft werden.
Land: Warum Ausländer es nicht besitzen können, und die wenigen Ausnahmen
Abschnitt 86 des Landesgesetzbuchs erlaubt Ausländern nur den Erwerb von Grundstücken im Rahmen von Vertragsrechten, die in der Praxis nicht mehr gelten. Eine enge gesetzliche Ausnahme besteht gemäß Abschnitt 96 bis: Ein Ausländer, der mindestens 40 Millionen THB in qualifizierte thailändische Investitionen investiert, kann eine ministerielle Genehmigung zum Erwerb von bis zu einem Rai (1.600 Quadratmeter) für Wohnzwecke in ausgewiesenen Gebieten und unter bestimmten Bedingungen beantragen. Anwaltskanzleien berichten immer wieder, dass Genehmigungen selten sind und daher nicht als realistischer Plan betrachtet werden sollten.
Vom Board of Investment geförderte Unternehmen können Grundstücke für ihre genehmigte Tätigkeit besitzen, und Unternehmen in ausländischem Besitz können manchmal Grundstücke im Rahmen der Regeln für Gewerbegebiete besitzen. Beides ist nicht für eine private Ferienvilla konzipiert.
Ein Ausländer, der mit einem thailändischen Staatsangehörigen verheiratet ist, kann den Kauf von Land im Namen des thailändischen Ehegatten unterstützen, aber beim Grundbuchamt wird der ausländische Ehegatte normalerweise gebeten, schriftlich zu bestätigen, dass das Geld dem thailändischen Ehegatten gehört und dass er keinen Eigentumsanspruch auf das Land hat. Das ist ein legitimer Weg für Paare, aber das Land gehört dem thailändischen Ehepartner.
Pacht: bis zu 30 Jahre, eingetragen
Gemäß § 540 des Zivil- und Handelsgesetzbuchs darf die Mietdauer einer Immobilie 30 Jahre nicht überschreiten; Alles, was darüber hinausgeht, wird gesetzlich auf 30 Jahre verkürzt. Mietverträge mit einer Laufzeit von mehr als drei Jahren müssen beim Grundbuchamt registriert werden, um vollständig durchsetzbar zu sein. Die Registrierung kostet 1 % der Gesamtmiete für die Laufzeit zuzüglich 0,1 % Stempelsteuer.
Viele Villenverträge in Phuket wurden in der Vergangenheit mit einer Laufzeit von 30+30+30 Jahren vermarktet. Im Urteil Nr. 4655/2566 des Obersten Gerichtshofs vom März 2025 entschied das Gericht, dass vorab vereinbarte Verlängerungsbedingungen, die darauf abzielen, einen Mietvertrag über die 30-Jahres-Obergrenze hinaus zu verlängern, nicht durchsetzbar sind. Anwaltskanzleien wie Addleshaw Goddard und Formichella & Sritawat haben Analysen des Urteils veröffentlicht. Die praktische Konsequenz ist einfach: Bewerten Sie einen Mietvertrag anhand seiner eingetragenen 30-jährigen Laufzeit und betrachten Sie jedes Verlängerungsversprechen als Hoffnung und nicht als Vermögenswert.
Ein Haus auf gepachtetem Grundstück besitzen
Da Gebäude getrennt vom Grundstück besessen werden können, kann ein Ausländer das Haus im eigenen Namen besitzen, während das Grundstück gepachtet wird. Die üblichen Instrumente sind eine auf den Namen des Käufers ausgestellte Baugenehmigung für einen Neubau, eine eingetragene Übertragung eines bestehenden Hauses und ein eingetragenes Recht auf Baugrundstücke auf dem Grundstück, das das Recht zum Besitz von Bauwerken auf dem Grundstück eines anderen für eine befristete Laufzeit von bis zu 30 Jahren oder für die Lebenszeit des Grundstückseigentümers oder Rechtsinhabers verleiht.
Diese Instrumente können kombiniert werden, aber keines davon wird in Landbesitz umgewandelt. Unser separater Leitfaden zum Kauf einer Villa als Ausländer erklärt, wie Entwickler in Phuket typischerweise Pachtgrundstücke, Grundstücke und Gebäudeeigentum bündeln.
Unternehmensstrukturen und Nominierte: Wo Käufer in Schwierigkeiten geraten
Eine thailändische Gesellschaft mit beschränkter Haftung mit mindestens 51 % thailändischer Beteiligung kann Land besitzen. Das Problem besteht darin, dass bei vielen Villenkäufen in der Vergangenheit thailändische Aktionäre zum Einsatz kamen, die kein Geld beisteuerten und die Anteile nur auf dem Papier hielten. Das ist eine Nominee-Vereinbarung und sie ist illegal.
Das Landesgesetzbuch bestraft sowohl den Ausländer, der Land über einen Bevollmächtigten erwirbt, als auch die Person, die als Bevollmächtigter auftritt, mit bis zu zwei Jahren Haft und Geldstrafen, und die Veräußerung von auf diese Weise erworbenen Grundstücken kann angeordnet werden. Wenn das Unternehmen außerdem gegen das Foreign Business Act verstößt, sehen die Nominee-Bestimmungen dieses Gesetzes eine Freiheitsstrafe von bis zu drei Jahren und Geldstrafen von bis zu 1 Million THB vor. Landämter fragen mittlerweile routinemäßig nach der Herkunft der Gelder thailändischer Aktionäre, und das Department of Special Investigation hat Nominee-Fälle verfolgt. Ein echtes operatives Geschäft mit echten thailändischen Partnern ist etwas anderes, aber es ist eine Geschäftsstruktur und keine Möglichkeit, ein Haus zu besitzen.
Mit Kosten und Papierkram müssen Sie rechnen
Welchen Weg Sie auch wählen, das entscheidende Rechtsereignis ist die Eintragung beim Grundbuchamt. Bei einer Eigentumswohnung in Eigentumswohnung betragen die staatlichen Übertragungsgebühren eine Übertragungsgebühr von 2 % auf den offiziellen Schätzwert, entweder 3,3 % spezifische Gewerbesteuer oder 0,5 % Stempelsteuer und eine Quellensteuer auf Seiten des Verkäufers; Wer zahlt, was im Vertrag festgelegt ist? Bei einem Mietvertrag beträgt die Registrierungsgebühr 1 % der Gesamtmiete zuzüglich 0,1 % Stempelsteuer. Die reduzierte Übertragungsgebühr von 0,01 %, die bis Juni 2027 gilt, gilt nur für thailändische Einzelkäufer von Häusern bis zu 7 Millionen THB, daher sollten internationale Käufer die Standardtarife einkalkulieren.
Der Papierkram ist überschaubar, aber unerbittlich. Sie benötigen Ihren Reisepass, die Bankbelege für jede Überweisung, den Kauf- oder Mietvertrag und bei Eigentumswohnungen ein schuldenfreies Schreiben der juristischen Person des Gebäudes, in der die Zahlung der üblichen Gebühren bestätigt wird. Wenn Sie der Übertragung nicht beiwohnen können, können Sie zugunsten Ihres Anwalts eine Vollmacht des Land Office unterzeichnen, die normalerweise in einer bestimmten Form unterzeichnet werden muss und bei Unterzeichnung im Ausland möglicherweise eine notarielle Beglaubigung oder Legalisierung erfordert.
Was ändert sich und was nicht
Zwei Reformen werden im Marketing häufig erwähnt: die Erhöhung der Eigentumswohnungs-Auslandsquote von 49 % auf 75 % und die Verlängerung der maximalen Mietvertragslaufzeit auf 99 Jahre. Ab September 2026 ist beides kein Gesetz mehr. Die Idee eines 99-jährigen Pachtvertrags wurde im September 2025 von der Regierung öffentlich auf Eis gelegt, und die 75-Prozent-Quote wurde nicht umgesetzt. Die thailändischen Eigentumsrichtlinien ändern sich, daher lohnt es sich, den Stand zum Zeitpunkt Ihrer Unterzeichnung zu prüfen. Sie sollten jedoch niemals eine Prämie für eine Gesetzesänderung zahlen, die nicht im Royal Gazette veröffentlicht wurde.
Den richtigen Weg wählen
Wenn Sie den einfachsten Besitz wünschen, ist eine Eigentumswohnung im Auslandskontingent kaum zu überbieten. Wenn Sie eine Villa mit privatem Pool wünschen, erwarten Sie einen eingetragenen Mietvertrag plus Gebäudeeigentum oder Grundstücke sowie ein Budget für eine unabhängige rechtliche Due-Diligence-Prüfung des Grundstückstitels, des Bauträgers und der Mietbedingungen. In jedem Fall sollte die Transaktion beim Grundbuchamt in Ihrem eigenen Namen registriert werden und die Geldspur sollte seit der ersten Einzahlung sauber sein.
In unserem aktuellen Katalog mit 174 Phuket-Projekten sind 84 Eigentumswohnungsprojekte und 90 Villenprojekte, was die Aufteilung des Marktes zwischen diesen beiden legalen Wegen widerspiegelt.