Gli stranieri possono acquistare proprietà in Thailandia?
Aggiornato · ZODIAC Co., Ltd.
Sì, con un limite importante: uno straniero può essere proprietario a titolo definitivo di un'unità condominiale e può possedere un edificio, ma non può possedere un terreno a proprio nome. Le ville quindi vengono solitamente acquistate come locazione registrata del terreno abbinata alla proprietà della casa, mentre i condomini possono essere acquistati in piena proprietà entro la quota estera del 49% dell'edificio.
La risposta breve: fabbricati sì, terreni no
La legge tailandese separa la terra da ciò che si trova su di essa. Il Codice fondiario limita la proprietà fondiaria ai cittadini tailandesi e alle persone giuridiche tailandesi, e un individuo straniero non ha alcun diritto generale di detenere un atto di proprietà fondiaria. Gli edifici vengono trattati diversamente. Uno straniero può possedere una casa e il Condominium Act consente specificatamente agli stranieri di possedere unità condominiali, soggetto a un tetto massimo sulla quota dell'edificio posseduta da stranieri.
In pratica questo produce tre percorsi principali per gli acquirenti internazionali: un'unità condominiale di proprietà registrata a proprio nome, un contratto di locazione registrato su un terreno (tipicamente con la casa costruita o posseduta da te) e diritti reali come superficie o usufrutto che si affiancano a un contratto di locazione. Tutto il resto è un’eccezione di nicchia o un accordo che la legge tailandese considera illegale.
Condomini di proprietà: la strada più pulita
Un'unità condominiale è l'unica forma di proprietà immobiliare tailandese che un individuo straniero può possedere a titolo definitivo, con il titolo (noto come atto di proprietà condominiale) a proprio nome. Due condizioni contano. In primo luogo, la proprietà straniera totale dell'edificio non può superare il 49% della superficie complessiva di tutte le unità. In secondo luogo, un acquirente straniero deve dimostrare che il denaro acquistato è stato portato in Thailandia in valuta estera, a questo serve il modulo FET o la consulenza di credito emessa dalla banca.
Il titolo condominiale di proprietà può essere venduto, ipotecato, affittato per locazioni a lungo termine e trasmesso per testamento, sebbene l'eredità da parte di uno straniero abbia le sue regole. Per la maggior parte degli acquirenti che desiderano una posizione legale semplice, questo è il punto di riferimento rispetto al quale ogni altra struttura dovrebbe essere giudicata.
- Quota: la superficie calpestabile di proprietà straniera deve rimanere pari o inferiore al 49% della superficie totale dell'edificio.
- Fondi: il denaro deve provenire dall'estero in valuta estera ed essere comprovato dalla banca tailandese ricevente.
- Registrazione: il trasferimento avviene presso l'Ufficio del Territorio, dove vengono verificate le prove delle quote e dei fondi.
Terra: perché gli stranieri non possono possederla e le limitate eccezioni
La sezione 86 del Codice fondiario consente solo agli stranieri di acquisire terreni in base ai diritti del trattato che non funzionano più nella pratica. Esiste una ristretta eccezione legale ai sensi della Sezione 96 bis: uno straniero che investe almeno 40 milioni di THB in investimenti tailandesi qualificati può richiedere il permesso ministeriale per acquisire fino a un rai (1.600 metri quadrati) per uso residenziale, in aree designate e soggetto a condizioni. Gli studi legali riferiscono costantemente che le approvazioni sono rare, quindi non dovrebbe essere trattato come un piano realistico.
Le società promosse dal Board of Investment possono detenere terreni per le loro attività approvate e le società di proprietà straniera possono talvolta detenere terreni in base alle norme sulla proprietà industriale. Nessuno dei due è progettato per una villa privata per le vacanze.
Uno straniero sposato con un cittadino tailandese può sostenere l'acquisto di un terreno a nome del coniuge tailandese, ma presso l'ufficio fondiario al coniuge straniero viene normalmente chiesto di confermare per iscritto che il denaro appartiene al coniuge tailandese e che non ha alcun diritto di proprietà sulla terra. Questo è un percorso legittimo per le coppie, ma la terra appartiene al coniuge tailandese.
Su beni di terzi: fino a 30 anni, registrato
Ai sensi dell'articolo 540 del Codice civile e commerciale, la locazione di un bene immobile non può superare i 30 anni; nulla di più è ridotto a 30 anni per legge. I contratti di locazione di durata superiore a tre anni devono essere registrati presso l'Ufficio fondiario per essere pienamente esecutivi e la registrazione costa l'1% dell'affitto totale per il periodo più lo 0,1% di imposta di bollo.
Molti contratti per ville a Phuket venivano storicamente commercializzati come 30+30+30 anni. Nella sentenza della Corte Suprema n. 4655/2566, emessa nel marzo 2025, la Corte ha ritenuto che i termini di rinnovo pre-concordati volti a spingere un contratto di locazione oltre il limite di 30 anni non sono applicabili. Studi legali tra cui Addleshaw Goddard e Formichella & Sritawat hanno pubblicato analisi della sentenza. La conseguenza pratica è semplice: valutare un contratto di locazione in base alla sua durata trentennale registrata e considerare qualsiasi promessa di rinnovo come una speranza, non come una risorsa.
Possedere una casa su un terreno in affitto
Poiché gli edifici possono essere posseduti separatamente dal terreno, uno straniero può tenere la casa a proprio nome mentre il terreno è in locazione. Gli strumenti comuni sono un permesso di costruire rilasciato a nome dell'acquirente per una nuova costruzione, un trasferimento registrato di una casa esistente e un diritto di superficie registrato sul terreno, che dà il diritto di possedere strutture sul terreno di qualcun altro per un periodo determinato fino a 30 anni o per tutta la vita del proprietario del terreno o del titolare del diritto.
Questi strumenti possono essere combinati, ma nessuno di essi si trasforma in proprietà fondiaria. La nostra guida separata per l'acquisto di una villa da straniero spiega come gli sviluppatori di Phuket in genere assemblano terreni, superfici e proprietà dell'edificio in locazione.
Strutture aziendali e prestanome: dove gli acquirenti si mettono nei guai
Una società a responsabilità limitata tailandese con almeno il 51% di partecipazione tailandese può possedere terreni. Il problema è che in passato per molti acquisti di ville si avvaleva di azionisti tailandesi che non contribuivano con denaro e detenevano azioni solo sulla carta. Questo è un accordo di nomina ed è illegale.
Il Land Code penalizza sia lo straniero che acquista un terreno tramite un prestanome, sia la persona che agisce come prestanome, con la reclusione fino a due anni e multe, e può essere ordinata la dismissione dei terreni acquisiti in questo modo. Se la società viola anche il Foreign Business Act, le disposizioni di tale legge sull'intestatario prevedono fino a tre anni di reclusione e multe fino a 1 milione di THB. Gli uffici fondiari ora chiedono regolarmente la fonte dei fondi degli azionisti tailandesi e il Dipartimento di Investigazioni Speciali ha seguito casi di nomina. Una vera attività operativa con veri partner tailandesi è una questione diversa, ma è una struttura aziendale, non un modo di possedere una casa.
Costi e pratiche burocratiche che dovresti aspettarti
Qualunque sia il percorso scelto, l'evento giuridico che conta è la registrazione presso l'Ufficio del Catasto. Per un condominio di proprietà, le spese governative sul trasferimento consistono in una commissione di trasferimento del 2% sul valore ufficiale stimato, un'imposta commerciale specifica del 3,3% o un'imposta di bollo dello 0,5% e una ritenuta alla fonte da parte del venditore; chi paga quanto stabilito dal contratto. Per i contratti di locazione l'imposta di registro è pari all'1% del canone totale più lo 0,1% di imposta di bollo. La commissione di trasferimento ridotta dello 0,01% in vigore fino a giugno 2027 si applica solo ai singoli acquirenti tailandesi di case fino a 7 milioni di THB, quindi gli acquirenti internazionali dovrebbero preventivare le tariffe standard.
Le pratiche burocratiche sono gestibili ma spietate. Avrai bisogno del passaporto, della prova bancaria di ogni rimessa, del contratto di vendita o di locazione e, per i condomini, di una lettera esente da debiti della persona giuridica del condominio che confermi l'avvenuto pagamento delle spese condominiali. Se non puoi presentarti al trasferimento puoi firmare una procura dell'Ufficio del Territorio a favore del tuo avvocato, che solitamente va sottoscritta su apposito modulo e può richiedere l'autenticazione notarile o la legalizzazione se firmata all'estero.
Cosa sta cambiando e cosa no
Due riforme vengono spesso menzionate nel marketing: l'aumento della quota condominiale estera dal 49% al 75% e l'estensione della durata massima del contratto di locazione a 99 anni. A partire da settembre 2026, nemmeno la legge lo è. L’idea del contratto di locazione di 99 anni è stata pubblicamente accantonata dal governo nel settembre 2025 e la quota del 75% non è stata attuata. La politica immobiliare tailandese è cambiata, quindi vale la pena controllare la posizione al momento della firma, ma non dovresti mai pagare un premio per una modifica legale che non è stata pubblicata sulla Gazzetta Reale.
Scegliere il percorso giusto
Se si desidera la proprietà più semplice, un condominio di proprietà all'interno della quota estera è difficile da battere. Se desideri una villa con piscina privata, aspettati un contratto di locazione registrato più la proprietà o la superficie dell'edificio e un budget per una due diligence legale indipendente sul titolo del terreno, sullo sviluppatore e sui termini del contratto di locazione. In entrambi i casi, la transazione dovrebbe essere registrata presso l'Ufficio fondiario a tuo nome e la traccia del denaro dovrebbe essere pulita fin dal primo deposito.
Nel nostro attuale catalogo di 174 progetti a Phuket, 84 sono sviluppi condominiali e 90 sono progetti di ville, il che riflette il modo in cui il mercato si divide tra questi due percorsi legali.