外国人可以在泰国购买房产吗？
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是的，有一个重要的限制：外国人可以完全拥有一套公寓，也可以拥有一栋建筑物，但不能以自己的名义拥有土地。因此，别墅通常作为土地的注册租赁和房屋所有权一起购买，而公寓则可以在建筑物 49% 的外国配额内永久业权购买。
简短的回答：建筑物是，土地不是
泰国法律将土地与其上的物体分开。 《土地法》将土地所有权限制为泰国国民和泰国法人，外国人没有持有土地所有权契据的一般权利。建筑物受到不同的对待。外国人可以拥有房屋，《公寓法》明确允许外国人拥有公寓单位，但外国人持有的建筑物份额有上限。
实际上，这为国际买家提供了三种主流途径：以您自己的名义注册的永久业权公寓单元、注册的土地租赁（通常是由您建造或拥有的房屋）以及与租赁同时存在的物权，例如地上权或使用权。其他一切要么是小众例外，要么是泰国法律视为非法的安排。
永久业权公寓：最干净的路线
公寓单元是外国人可以完全拥有的泰国房地产的唯一形式，所有权（称为公寓产权契据）以自己的名义。有两个条件很重要。首先，建筑物的外资所有权总额不得超过所有单元总建筑面积的49%。其次，外国买家必须证明购买资金是以外币形式带入泰国的，这就是银行签发的 FET 表格或信贷通知的用途。
永久业权公寓所有权可以出售、抵押、长期租赁并通过遗嘱传承，但外国人的继承有其自己的规则。对于大多数想要直接法律地位的买家来说，这是判断其他所有结构的基准。
- 配额：外资建筑面积必须保持在建筑物总单位面积的49%或以下。
- 资金：资金必须以外币形式来自国外，并由泰国收款银行证明。
- 登记：转让在土地局进行，并检查配额和资金证据。
土地：为什么外国人不能拥有它，以及少数例外
《土地法》第 86 条仅允许外国人根据条约权利获得土地，而这些权利实际上已不再有效。第 96 条之二存在一个狭隘的法定例外：在合格的泰国投资中投资至少 4,000 万泰铢的外国人可以申请部长许可，在指定区域并符合条件时购买最多 1 莱（1,600 平方米）用于住宅用途。律师事务所一致表示，获得批准的情况很少，因此不应将其视为现实的计划。
投资委员会推动的公司可以为其批准的活动持有土地，外资公司有时可以根据工业园区规则持有土地。两者都不是为私人度假别墅设计的。
与泰国国民结婚的外国人可以支持以泰国配偶的名义购买土地，但在土地局，通常会要求外国配偶以书面形式确认这笔钱属于泰国配偶，并且他们对土地没有所有权要求。对于夫妻来说，这是一条合法的路线，但土地属于泰国配偶。
租赁权：最长 30 年，已登记
根据《民商法典》第 540 条，不动产租赁期限不得超过 30 年；根据法律，任何更长的期限都会减少到 30 年。超过三年的租约必须在土地局登记才能完全执行，登记费用为该期限总租金的 1% 加上 0.1% 的印花税。
普吉岛的许多别墅合同历来都标为30+30+30年。在最高法院于 2025 年 3 月发布的第 4655/2566 号判决中，法院认为，旨在将租约超过 30 年上限的预先商定的续约条款不可执行。 Addleshaw Goddard 和 Formichella & Sritawat 等律师事务所发表了对该裁决的分析。实际结果很简单：按照登记的 30 年期限评估租赁，并将任何续约承诺视为希望，而不是资产。
在租赁土地上拥有房屋
由于建筑物可以与土地分开拥有，因此外国人可以以自己的名义持有房屋，而土地则以租赁方式持有。常见的工具包括以买方名义签发的新建建筑许可证、现有房屋的登记转让以及土地地上权登记，该权利赋予他人在最长 30 年的固定期限内或在土地所有者或权利持有人的一生内拥有他人土地上的建筑物的权利。
这些工具可以结合起来，但它们都不能转化为土地所有权。我们针对外国人购买别墅的单独指南解释了普吉岛开发商通常如何打包租赁土地、地上权和建筑物所有权。
公司结构和提名人：买家陷入麻烦的地方
拥有至少 51% 泰国股权的泰国有限公司可以拥有土地。问题是，过去许多别墅购买都是使用泰国股东，他们没有出资，只持有纸面股份。这是一种代名人安排，是非法的。
《土地法》对通过代理人获得土地的外国人和作为代理人的人处以最高两年的监禁和罚款，并且可以下令处置通过这种方式获得的土地。如果公司还违反了《外商经营法》，则该法的提名人条款可判处最高三年监禁和最高 100 万泰铢的罚款。土地办公室现在例行询问泰国股东的资金来源，特别调查部也在追查代理人案件。与真正的泰国合作伙伴一起进行真正的经营业务是另一回事，但这是一种业务结构，而不是拥有房屋的方式。
您应该预期的成本和文书工作
无论您选择哪条路线，重要的法律事件是在土地局进行登记。对于永久业权公寓，政府对转让的收费是官方评估价值的2%转让费，3.3%的特定营业税或0.5%的印花税，以及卖方的预扣税；谁支付合同规定的费用。对于租赁，登记费为总租金的 1% 加 0.1% 印花税。到 2027 年 6 月为止，降低的 0.01% 转让费仅适用于购买价值不超过 700 万泰铢房屋的泰国个人买家，因此国际买家应按照标准费率进行预算。
文书工作是可以管理的，但也是无情的。您将需要您的护照、每笔汇款的银行证据、销售或租赁协议，以及公寓的法人出具的无债务信函，确认已支付一般费用。如果您无法参加过户，您可以以您的律师为受益人签署一份土地局授权书，该授权书通常需要以特定形式签署，如果在国外签署，可能需要公证或合法化。
什么正在改变，什么没有改变
营销中经常提到的两项改革：将公寓外国配额从49%提高到75%，以及将最长租赁期限延长至99年。截至 2026 年 9 月，法律也不再适用。 99年租赁的想法于2025年9月被政府公开搁置，75%的配额尚未颁布。泰国的房地产政策确实会发生变化，因此在您签署时值得检查一下情况，但您永远不应该为尚未在皇家公报上发布的法律变更支付溢价。
选择正确的路线
如果您想要最简单的所有权，外国配额内的永久业权公寓是无可匹敌的。如果您想要私人泳池别墅，需要注册租赁加上建筑物所有权或地上权，以及对土地所有权、开发商和租赁条款进行独立法律尽职调查的预算。无论哪种情况，交易都应该以您自己的名义在土地局登记，并且从第一次存款开始资金轨迹应该是干净的。
在我们目前的 174 个普吉岛项目目录中，84 个是公寓开发项目，90 个是别墅项目，这反映了市场在这两种合法路线之间的划分。