Недвижимость и визы в Таиланде: что даёт право жить в стране, а что нет
Обновлено · ZODIAC Co., Ltd.
Сама по себе покупка квартиры или виллы в Таиланде визу не даёт. Жильё может быть частью оснований для долгосрочного статуса: например, инвестиций в LTR или специальных продлений пребывания по инвестиции. Программа Thailand Privilege с недвижимостью не связана и покупается отдельно.
Главное: собственность и статус пребывания — разные вещи
Титул на квартиру подтверждает право собственности, но не право находиться в стране. Владелец кондо, въехавший по безвизовому режиму, остаётся туристом с соответствующими сроками. Чтобы жить на Пхукете постоянно, нужно отдельное основание: долгосрочная виза, продление пребывания по одной из категорий или членство в программе.
Визовые правила Таиланда меняются чаще, чем имущественные. Ниже — ситуация на сентябрь 2026 года; перед подачей документов требования нужно уточнять на официальных сайтах и у специалистов.
Обратная связь тоже работает: потеря визы не лишает вас собственности. Квартира остаётся вашей, даже если вы уехали из страны, — вы сможете её продать, сдать через управляющую компанию или приезжать по безвизовому режиму.
LTR: виза на 10 лет для состоятельных людей и специалистов
Long-Term Resident Visa курирует Совет по инвестициям Таиланда (BOI). Виза выдаётся на 5 лет с продлением ещё на 5. Сбор при получении в Таиланде — 50 000 бат на человека. Есть четыре категории заявителей, и в двух из них недвижимость засчитывается в обязательные инвестиции:
Держатель LTR может подать заявку и на членов семьи: супруга и детей до 20 лет, не более четырёх человек. Для категории Wealthy Global Citizen требование к личному доходу было отменено в 2025 году, BOI оценивает только активы и инвестиции; детали каждой категории уточняйте на официальном сайте программы.
- Wealthy Global Citizen: активы не менее 1 млн долларов США, из них не менее 500 000 долларов вложены в Таиланде — в гособлигации, прямые инвестиции или недвижимость;
- Wealthy Pensioner: возраст от 50 лет, пассивный доход от 80 000 долларов в год либо от 40 000 долларов плюс инвестиции в Таиланде не менее 250 000 долларов (недвижимость допускается);
- Work-from-Thailand Professional и Highly-Skilled Professional: зависят от дохода и работодателя, недвижимость здесь роли не играет;
- для всех категорий требуется медицинская страховка на 50 000 долларов, либо депозит 100 000 долларов, либо тайское соцстрахование.
Thailand Privilege (бывшая Thailand Elite)
Это платное членство от государственной компании, которое включает долгосрочную визу Privilege Entry и сервисы: встречу в аэропорту, помощь с иммиграционными формальностями. Покупка недвижимости не требуется и не засчитывается. Пакеты по данным официального сайта на 2026 год:
- Bronze — 650 000 бат, 5 лет;
- Gold — 900 000 бат, 5 лет;
- Platinum — 1 500 000 бат, 10 лет;
- Diamond — 2 500 000 бат, 15 лет;
- Reserve — 5 000 000 бат, 20 лет, только по приглашению.
- Пакеты отличаются набором привилегий и условиями для членов семьи; дополнительные сборы и промо-условия уточняйте у официального агента.
Продление пребывания по инвестициям 3 млн бат
С 1 октября 2025 года Иммиграционное бюро приказами № 237/2568 и 238/2568 ввело основание для пребывания, связанное с инвестицией в недвижимость от 3 млн бат. Речь идёт о статусе Non-Immigrant B (инвестиции) с ежегодным продлением на 12 месяцев, без права на работу. Среди условий называют покупку квартиры во freehold на своё имя, договор и регистрацию не ранее 1 октября 2025 года, а также сертификат через уполномоченного оператора Министерства туризма и спорта.
Практика применения на 2026 год противоречива: одни юридические фирмы сообщают о первых выданных разрешениях, другие указывают, что процедуры не до конца отлажены, а маршруты через аренду и узуфрукт приостановлены. Если вы покупаете квартиру ради этого статуса, до внесения денег получите письменную консультацию юриста по действующему порядку.
Продление по инвестиции 10 млн бат
Более старый механизм — приказ Иммиграционного бюро № 327/2557 (2014): годовое продление для иностранца, который перевёл из-за рубежа и инвестировал не менее 10 млн бат, в том числе в покупку квартиры. Допускалось комбинировать квартиру и срочный депозит в тайском банке. Условия и доступность этого пути также проверяйте на дату подачи.
DTV и другие визы, не связанные с жильём
Многие переезжающие на Пхукет используют визы, не связанные с недвижимостью. Destination Thailand Visa (DTV) выдаётся на 5 лет с пребыванием до 180 дней за въезд; требуется подтверждение средств не менее 500 000 бат. С 31 августа 2026 года для DTV ужесточили требования к месту подачи и документам. Также существуют пенсионная виза (от 50 лет), визы по браку, учебные и рабочие.
Для владельцев недвижимости удобство DTV в том, что можно проводить на острове длительные периоды, не привязывая визу к объекту. Но требования к подаче в 2026 году ужесточились, и их нужно уточнять в консульстве по месту постоянного проживания.
Что визу не даёт
Вокруг недвижимости и виз много рекламных формулировок. Важно понимать, что само по себе не создаёт права на пребывание:
- покупка квартиры или виллы без оформления отдельного визового статуса;
- аренда земли или виллы на 30 лет — это договор, а не основание для пребывания (кроме специальных программ, если они применимы);
- владение тайской компанией с номинальными акционерами — это нарушение закона, а не путь к визе;
- обещания продавца «вы получите визу при покупке» без ссылки на конкретную программу и её условия.
Документы, которые понадобятся для визы через недвижимость
Если вы планируете использовать недвижимость как основание для LTR или инвестиционного продления, соберите пакет документов ещё при покупке. Как правило, это титул на ваше имя, договор купли-продажи, FET или письма банка на все переводы, квитанции Земельного офиса и документы об оценке объекта.
Для категорий LTR с требованием инвестиций BOI оценивает сумму вложений по документам. Важно, чтобы стоимость и форма владения соответствовали требованиям на дату подачи. Для продлений по линии Иммиграционного бюро требования определяются приказами бюро и могут отличаться по допустимым формам владения — freehold, аренда, узуфрукт.
Держите копии документов в электронном виде и оригиналы в надёжном месте: для ежегодных продлений их обычно запрашивают повторно.
Как совместить покупку и визовый план
Сначала выберите визовый маршрут, затем объект. Если это LTR Wealthy Global Citizen, сумма инвестиций в Таиланде должна достигать 500 000 долларов, и важна форма владения. Если вы рассчитываете на продление по инвестиции, заранее проверьте требования к дате договора, форме права и стоимости. Если выбрана Thailand Privilege или DTV, объект можно подбирать только под жизнь или аренду.
Помните и о налогах: проживание в Таиланде 180 дней и больше за календарный год делает вас налоговым резидентом, а переводы зарубежного дохода в страну могут облагаться налогом. Для LTR в ряде категорий предусмотрены налоговые льготы на зарубежный доход.
Сохраняйте все документы о покупке и переводах: для любой визовой программы, связанной с инвестициями, они понадобятся не только при подаче, но и при каждом продлении.