Phuket vs Bali vs Pattaya vs Koh Samui : où acheter une propriété
Mis à jour · ZODIAC Co., Ltd.
Phuket, Pattaya et Koh Samui partagent la loi thaïlandaise, de sorte que les étrangers peuvent posséder des copropriétés en pleine propriété et détenir des villas avec des baux de 30 ans dans les trois ; ils diffèrent par la profondeur du marché, l’accès et le style de vie. Bali est régie par la loi indonésienne, où les étrangers utilisent principalement des droits de location ou des droits Hak Pakai liés à la résidence, sans équivalent en pleine propriété en copropriété. Le bon choix dépend de la forme juridique dont vous avez besoin et de la manière dont vous comptez utiliser le bien.
La différence juridique : Thaïlande contre Indonésie
La plus grande différence dans cette comparaison est juridique. En Thaïlande, un étranger peut détenir une unité de copropriété en pleine propriété dans la limite du quota étranger de 49 %, et peut détenir un terrain dans le cadre d'un bail enregistré d'une durée maximale de 30 ans avec la propriété du bâtiment. Ces règles s'appliquent également à Phuket, Pattaya et Koh Samui.
En Indonésie, les étrangers ne peuvent pas détenir de terres en pleine propriété (Hak Milik). Les principales routes à Bali sont les baux emphytéotiques, le droit d'usage Hak Pakai pour les étrangers titulaires d'un permis de séjour indonésien et les sociétés étrangères (PT PMA) détenant des droits de construction (HGB) à des fins commerciales. Les guides juridiques publiés font état de valeurs minimales de propriété pour les Hak Pakai des étrangers à Bali, citées comme étant de 5 milliards IDR pour une maison et de 2 milliards IDR pour un appartement, ainsi qu'un capital libéré minimum pour les sociétés PT PMA. Les règles de Bali sont détaillées et changent, donc tout achat à Bali nécessite des conseils juridiques indonésiens.
Phuket : le marché touristique le plus important de Thaïlande
Phuket possède un aéroport international avec des vols directs long-courriers et régionaux, une large base de résidents internationaux et la plus large gamme de propriétés, des condominiums compacts aux villas de marque en bord de mer. Selon le Centre d'information immobilière (REIC), les acheteurs étrangers ont transféré 420 unités de copropriété d'une valeur de 2,43 milliards de THB à Phuket au premier trimestre 2026. Il y a également des écoles et des hôpitaux internationaux utilisés par les résidents de toute la région.
Les compromis sont le prix et l’offre. Notre catalogue indique des prix de départ médians pour les copropriétés d'environ 6,2 millions de THB et des prix de départ pour les villas d'environ 29,9 millions de THB, et le pipeline de nouveaux projets, en particulier à Bang Tao, est vaste.
Pattaya : marché urbain près de Bangkok
Pattaya, dans la province de Chonburi, se trouve à environ deux heures de route de Bangkok et à proximité de l'aéroport U-Tapao. Il s'agit d'un marché de copropriétés à l'échelle urbaine, avec de nombreux immeubles de grande hauteur, une large gamme de prix et une importante population étrangère de longue durée. Les données du REIC montrent Chonburi, qui comprend Pattaya, comme l'une des principales destinations des acheteurs étrangers de copropriétés, aux côtés de Bangkok et de Phuket.
Il convient aux acheteurs qui souhaitent un accès facile à Bangkok et aux commodités urbaines. Le marché dispose d'un stock important de copropriétés, et plusieurs rapports locaux de 2026 ont mis en évidence un stock important d'invendus, ce qui est important pour la revente et la concurrence locative. Les plages et la qualité de la mer sont généralement considérées comme moins attrayantes que sur les îles Andaman.
Koh Samui : style de vie insulaire, accès limité
Koh Samui, dans le golfe de Thaïlande, est un marché insulaire plus petit dominé par les villas plutôt que par les copropriétés. Son aéroport appartient à Bangkok Airways, ce qui signifie historiquement moins de transporteurs et des tarifs plus élevés que les itinéraires de longueur similaire ; de nombreux visiteurs internationaux se connectent via Bangkok. Le marché est plus restreint que celui de Phuket, ce qui peut entraîner des délais de vente plus longs.
L'attrait de Samui réside dans son atmosphère insulaire plus calme et ses conditions météorologiques différentes : sa principale période de pluie tombe plus tard dans l'année que celle de Phuket. Les règles juridiques sont les mêmes qu’ailleurs en Thaïlande.
Bali : populaire, mais un cadre juridique et locatif différent
Bali possède une forte marque de style de vie internationale et un marché de villas actif, dont une grande partie est construite pour la location de vacances. Pour les acheteurs étrangers, les principales différences structurelles sont l’absence de propriété en pleine propriété, les conditions de location qui varient et doivent être négociées avec les propriétaires fonciers, et les règles d’octroi de licences et de fiscalité pour les entreprises de location qui pointent souvent vers des structures d’entreprise. La monnaie est un autre facteur : l’exposition à la roupie indonésienne remplace l’exposition au baht thaïlandais.
Les acheteurs qui apprécient le style de vie de Bali doivent comparer soigneusement les baux : la durée restante, les conditions de prolongation et qui détient le titre sous-jacent.
Règles de location comparées
Dans toutes les régions thaïlandaises, la location d'une copropriété pour moins de 30 jours nécessite une licence d'hôtel, ce que la plupart des copropriétés n'ont pas ; les maisons et villas comptant jusqu'à huit chambres et 30 personnes peuvent bénéficier d'une exemption notifiée. L'application des règles s'est renforcée depuis 2025 et les réformes ont été soumises au Parlement en 2026. À Bali, les entreprises de location de villas sont soumises aux licences et aux règles fiscales indonésiennes. Où que vous achetiez, basez vos projections de loyers sur le modèle légal pour cette propriété.
Coûts d'achat et de possession
Les coûts de transaction dans les trois sites thaïlandais sont de structure identique : des frais de transfert de 2 % sur la valeur officielle d'expertise, soit 3,3 % de taxe professionnelle spécifique ou 0,5 % de droit de timbre, et une retenue à la source sur le vendeur, répartie comme le prévoit le contrat, plus 1 % de frais d'enregistrement et 0,1 % de droit de timbre sur le loyer total d'un bail enregistré. La taxe foncière et de construction annuelle sur la propriété résidentielle est faible. Les coûts de propriété diffèrent principalement par les frais des espaces communs, qui varient selon le bâtiment plutôt que selon l'emplacement.
À Bali, la structure des coûts est différente, avec des taxes indonésiennes sur les transferts et les locations, des frais de notaire et, pour les structures d'entreprise, une conformité continue des entreprises. Les acheteurs comparant les deux pays devraient demander à un conseiller local dans chacun d’eux un calendrier complet des coûts d’achat et de détention pour la propriété spécifique, plutôt que de se fier aux pourcentages globaux.
Monnaie, résidence et vie pratique
L’achat d’une propriété est également une décision monétaire. Acheter à Phuket, Pattaya ou Samui vous donne une exposition au baht thaïlandais ; acheter à Bali vous donne une exposition à la roupie indonésienne. Sur une longue période de détention, les fluctuations des taux de change peuvent avoir autant d’importance que les variations des prix locaux.
Les options de résidence diffèrent également. En Thaïlande, la propriété ne crée pas de visa, mais elle peut prendre en charge les catégories de richesse du visa LTR et, à partir d'octobre 2025, une prolongation de séjour basée sur l'investissement avec un seuil de propriété de 3 millions de THB dont les règles sont encore en train d'être établies. L'Indonésie possède ses propres permis de séjour de longue durée, et certains itinéraires de propriété à Bali dépendent de la détention d'un permis. Les soins de santé, l'école et les liaisons aériennes méritent également d'être pris en compte : Phuket et Bali disposent du plus grand choix d'écoles et d'hôpitaux internationaux parmi les stations balnéaires, tandis que Pattaya bénéficie de la proximité des installations de Bangkok.
Résumé côte à côte
Le résumé ci-dessous est qualitatif ; il reflète des différences structurelles plutôt que des prévisions de prix ou de rendements.
- Freehold pour les étrangers : unités en copropriété à Phuket, Pattaya et Samui ; aucun à Bali.
- Accès : Phuket et Bali disposent de grands aéroports internationaux ; Pattaya s'appuie sur Bangkok et U-Tapao ; Samui possède un aéroport privé plus petit.
- Profondeur du marché pour la revente : la plus importante dans les copropriétés de Phuket et Pattaya ; plus mince dans les villas de Samui.
- Style de vie : Phuket pour la villégiature et la vie de famille ; Pattaya pour la commodité de la ville ; Samui pour une île plus calme ; Bali pour sa culture distincte et sa scène de villas.
Comment décider
Commencez par la forme juridique dont vous avez besoin. Si la propriété en pleine propriété est importante, le choix se situe entre les emplacements thaïlandais et, en pratique, entre les copropriétés. Si vous souhaitez une villa, chaque option implique un bail ou une structure, alors comparez la qualité du titre et les conditions. Pesez ensuite l’accès, la profondeur du marché de la revente et de la location et les endroits où vous souhaitez réellement passer du temps. Visiter en haute et basse saison est le meilleur test de tous.
Louer pendant une saison dans l'emplacement de votre choix avant d'acheter coûte peu par rapport au prix d'un mauvais choix.