Пхукет vs Балі vs Паттайя vs Кох Самуї: де купити нерухомість
Оновлено · ZODIAC Co., Ltd.
Пхукет, Паттайя та Кох Самуї мають спільні тайські закони, тож іноземці можуть володіти кондомініумами та тримати вілли в оренду на 30 років у всіх трьох; вони відрізняються глибиною ринку, доступом і стилем життя. Балі регулюється індонезійським законодавством, де іноземці в основному користуються правами оренди або правами Hak Pakai, пов’язаними з місцем проживання, без еквівалента кондомініумів у безкоштовній власності. Правильний вибір залежить від необхідної організаційно-правової форми та способу використання майна.
Юридична різниця: Таїланд проти Індонезії
Найбільша різниця в цьому порівнянні – правова. У Таїланді іноземець може володіти часткою кондомініуму в межах 49% іноземної квоти, а також може володіти землею за зареєстрованим договором оренди на термін до 30 років із правом власності на будівлю. Ці правила однаково діють на Пхукеті, Паттайї та Самуї.
В Індонезії іноземці не можуть володіти землею у безкоштовній власності (Hak Milik). Основними маршрутами на Балі є довгострокова оренда, право користування Hak Pakai для іноземців, які мають дозвіл на проживання в Індонезії, і іноземні компанії (PT PMA), які володіють правами на будівництво (HGB) для комерційних цілей. Опубліковані юридичні довідники повідомляють про мінімальну вартість нерухомості для іноземців Hak Pakai на Балі: 5 мільярдів індонезійських рупій за будинок і 2 мільярди індонезійських рупій за квартиру, а також мінімальний сплачений капітал для компаній PT PMA. Правила Балі детальні та змінюються, тому будь-яка покупка на Балі потребує юридичної консультації Індонезії.
Пхукет: найглибший курортний ринок Таїланду
Пхукет має міжнародний аеропорт із прямими далекомагістральними та регіональними рейсами, велику базу іноземних мешканців і найширший спектр нерухомості, від компактних кондомініумів до фірмових вілл на пляжі. За даними Інформаційного центру нерухомості (REIC), іноземні покупці передали 420 кондомініумів вартістю 2,43 мільярда батів на Пхукеті в першому кварталі 2026 року. Тут також є міжнародні школи та лікарні, якими користуються жителі з усього регіону.
Компромісами є ціна та пропозиція. У нашому каталозі середні початкові ціни кондомініумів становлять приблизно 6,2 мільйона батів, а початкові ціни на вілли – близько 29,9 мільйонів батів, і кількість нових проектів, зокрема в Банг Тао, є великою.
Паттайя: міський ринок поблизу Бангкока
Паттайя, провінція Чонбурі, знаходиться приблизно в двох годинах їзди від Бангкока та недалеко від аеропорту У-Тапао. Це ринок кондомініумів міського масштабу з багатьма висотними будинками, широким ціновим діапазоном і великою кількістю іноземців, які довго проживають. Дані REIC показують, що Чонбурі, до якого входить Паттайя, є одним із основних напрямків для іноземних покупців кондомініумів поряд з Бангкоком і Пхукетом.
Це підходить покупцям, які хочуть легкого доступу до Бангкока та міських зручностей. Ринок має велику кількість кондомініумів, і кілька місцевих звітів у 2026 році підкреслили значні непродані запаси, що має значення для перепродажу та конкуренції з оренди. Пляжі та якість моря зазвичай вважаються менш привабливими, ніж на Андаманських островах.
Ко Самуї: спосіб життя на острові, обмежений доступ
Кох Самуї в Сіамській затоці — це менший острівний ринок, на якому переважають вілли, а не кондомініуми. Його аеропорт є приватною власністю Bangkok Airways, що історично означало менше перевізників і вищі тарифи, ніж маршрути такої ж довжини; багато іноземних туристів підключаються через Бангкок. Ринок тонший, ніж на Пхукеті, що може означати більший час продажу.
Привабливість Самуї полягає в тихому острові та іншій погоді: основний період дощів припадає на рік пізніше, ніж на Пхукеті. Правові норми такі ж, як і в інших місцях Таїланду.
Балі: популярний, але інша правова база та орендна база
Балі має сильний міжнародний бренд стилю життя та активний ринок вілл, більшість з яких побудовано для здачі в оренду на відпочинок. Для іноземних покупців основними структурними відмінностями є відсутність права власності на нерухоме майно, умови оренди, які відрізняються та повинні узгоджуватися із землевласниками, а також правила ліцензування та оподаткування орендних підприємств, які часто вказують на структуру компаній. Іншим фактором є валюта: індонезійські рупії замінюють тайські бати.
Покупцям, які цінують спосіб життя Балі, слід уважно порівнювати умови оренди: термін, що залишився, умови продовження та кому належить основний титул.
Порівняно правила оренди
У всіх місцях Таїланду для оренди кондомініумів на термін менше 30 днів потрібна ліцензія на готель, якої більшість кондомініумів не мають; будинки та вілли з до восьми кімнат і 30 гостей можуть скористатися повідомленим винятком. Починаючи з 2025 року правозастосування посилилося, а реформи були розглянуті парламентом у 2026 році. На Балі бізнес, що займається орендою вілл, підпадає під дію індонезійських ліцензійних та податкових правил. Де б ви не купували, базуйте прогнози орендної плати на моделі, яка є законною для цієї власності.
Витрати на купівлю та володіння
Витрати на трансакцію в трьох тайських локаціях ідентичні за структурою: 2% комісії за передачу від офіційної оціночної вартості, або 3,3% спеціального податку на бізнес, або 0,5% гербового збору та податку, що утримується з продавця, розподіленого відповідно до договору, плюс 1% комісії за реєстрацію та 0,1% гербового збору від загальної орендної плати для зареєстрованої оренди. Річний податок на землю та будівництво житлової нерухомості низький. Витрати на володіння відрізняються в основному через плату за загальну площу, яка залежить від будівлі, а не від місця розташування.
На Балі структура витрат інша: індонезійські податки на передачу та оренду, нотаріальні збори та, для структур компанії, постійне корпоративне дотримання законодавства. Покупці, які порівнюють дві країни, повинні попросити місцевого консультанта в кожній з них надати повний графік придбання та витрат на утримання конкретної нерухомості, а не покладатися на відсоткові показники заголовків.
Валюта, місце проживання та практичне життя
Купівля нерухомості також є валютним рішенням. Купівля на Пхукеті, Паттайї чи Самуї дає вам доступ до тайських батів; купівля на Балі дає вам доступ до індонезійської рупії. Протягом тривалого періоду зберігання зміни обмінного курсу можуть мати таке ж значення, як і зміни місцевих цін.
Варіанти проживання також відрізняються. У Таїланді майно не створює візи, але воно може підтримувати категорії статку для LTR-візи та, з жовтня 2025 року, продовження перебування на основі інвестицій з порогом майна в 3 мільйони батів, правила якого все ще встановлюються. В Індонезії є власні дозволи на довгострокове перебування, і деякі маршрути власності на Балі залежать від їх наявності. Охорона здоров’я, навчання та авіасполучення також варто зважити: Пхукет і Балі мають найбільший вибір міжнародних шкіл і лікарень серед курортних місць, тоді як Паттайя виграє від близькості до закладів Бангкока.
Резюме пліч-о-пліч
Наведене нижче резюме є якісним; він відображає структурні відмінності, а не передбачення цін або доходів.
- Freehold для іноземців: кондомініуми на Пхукеті, Паттайя та Самуї; немає на Балі.
- Володіння віллою: зареєстрована оренда на 30 років плюс право власності на будівлю в Таїланді; оренда, Hak Pakai з резиденцією або структури компанії на Балі.
- Доступ: Пхукет і Балі мають великі міжнародні аеропорти; Паттайя спирається на Бангкок і У-Тапао; На Самуї є менший приватний аеропорт.
- Глибина ринку для перепродажу: найбільша в кондомініумах Пхукета та Паттайї; тонше на віллах Самуї.
- Стиль життя: Пхукет для курортного та сімейного життя; Паттайя для міської зручності; Самуї для більш тихого острова; Балі за його особливу культуру та віллу.
Як вирішити
Почніть із потрібної юридичної форми. Якщо безкоштовне володіння має значення, вибір між тайськими локаціями, а на практиці між кондомініумами. Якщо ви хочете віллу, кожен варіант передбачає оренду або будівництво, тому порівняйте якість права власності та умови. Потім зважте доступ, глибину ринку перепродажу та оренди, а також те, де ви насправді хочете витрачати час. Відвідування як у високий, так і в низький сезон – найкраще випробування.
Оренда в бажаному місці на сезон перед покупкою коштує недорого в порівнянні з ціною неправильного вибору.