Phuket vs Bali vs Pattaya vs Koh Samui: dove acquistare immobili
Aggiornato · ZODIAC Co., Ltd.
Phuket, Pattaya e Koh Samui condividono la legge tailandese, quindi gli stranieri possono possedere condomini di proprietà e detenere ville con contratti di locazione di 30 anni in tutti e tre; differiscono per profondità di mercato, accesso e stile di vita. Bali è governata dalla legge indonesiana, dove gli stranieri utilizzano principalmente su beni di terzi o diritti Hak Pakai legati alla residenza, senza alcun equivalente condominiale di proprietà. La scelta giusta dipende dalla forma giuridica di cui hai bisogno e da come utilizzerai la proprietà.
La differenza giuridica: Thailandia vs Indonesia
La differenza più grande in questo confronto è legale. In Tailandia, uno straniero può detenere un'unità condominiale di proprietà entro la quota straniera del 49% e può detenere un terreno con un contratto di locazione registrato fino a 30 anni con la proprietà dell'edificio. Queste regole si applicano allo stesso modo a Phuket, Pattaya e Koh Samui.
In Indonesia, gli stranieri non possono detenere terre di proprietà (Hak Milik). Le rotte principali a Bali sono gli affitti a lungo termine, il diritto d'uso Hak Pakai per gli stranieri in possesso di permessi di soggiorno indonesiani e le società di proprietà straniera (PT PMA) che detengono diritti di costruzione (HGB) per scopi commerciali. Le guide legali pubblicate riportano i valori minimi delle proprietà per gli Hak Pakai degli stranieri a Bali, citati come 5 miliardi di IDR per una casa e 2 miliardi di IDR per un appartamento, e un capitale minimo versato per le società PT PMA. Le regole di Bali sono dettagliate e cambiano, quindi qualsiasi acquisto a Bali necessita della consulenza legale indonesiana.
Phuket: il mercato turistico più profondo della Thailandia
Phuket ha un aeroporto internazionale con voli diretti a lungo raggio e regionali, un'ampia base di residenti internazionali e la più ampia gamma di proprietà, dai condomini compatti alle ville fronte mare di marca. Secondo il Real Estate Information Center (REIC), gli acquirenti stranieri hanno trasferito 420 unità condominiali per un valore di 2,43 miliardi di THB a Phuket nel primo trimestre del 2026. Dispone inoltre di scuole e ospedali internazionali utilizzati dai residenti di tutta la regione.
I compromessi sono prezzo e offerta. Il nostro catalogo mostra prezzi di partenza medi di condomini di circa 6,2 milioni di THB e prezzi di partenza di ville di circa 29,9 milioni di THB, e la pipeline di nuovi progetti, in particolare a Bang Tao, è ampia.
Pattaya: mercato cittadino vicino a Bangkok
Pattaya, nella provincia di Chonburi, è a circa due ore di strada da Bangkok e vicina all'aeroporto di U-Tapao. È un mercato condominiale su scala cittadina con molti grattacieli, un'ampia fascia di prezzo e una grande popolazione straniera con soggiorni di lunga durata. I dati REIC mostrano Chonburi, che comprende Pattaya, come una delle principali destinazioni per gli acquirenti stranieri di condomini insieme a Bangkok e Phuket.
È adatto agli acquirenti che desiderano un facile accesso a Bangkok e ai servizi urbani. Il mercato ha un ampio stock di condomini e diversi rapporti locali nel 2026 hanno evidenziato un significativo inventario invenduto, che è importante per la concorrenza nella rivendita e nell’affitto. Le spiagge e la qualità del mare sono generalmente considerate meno attrattive rispetto alle isole Andamane.
Koh Samui: stile di vita isolano, accesso limitato
Koh Samui, nel Golfo della Thailandia, è un'isola più piccola dominata da ville piuttosto che da condomini. Il suo aeroporto è di proprietà privata di Bangkok Airways, il che storicamente ha significato meno vettori e tariffe più alte rispetto a rotte di simile lunghezza; molti visitatori internazionali si collegano attraverso Bangkok. Il mercato è più ristretto di quello di Phuket, il che può significare tempi di vendita più lunghi.
Il fascino di Samui è l'atmosfera da isola più tranquilla e un clima diverso: il periodo principale delle piogge cade più tardi nel corso dell'anno rispetto a quello di Phuket. Le norme legali sono le stesse che altrove in Thailandia.
Bali: popolare, ma con un quadro giuridico e di noleggio diverso
Bali ha un forte marchio di lifestyle internazionale e un mercato attivo di ville, in gran parte costruite per l'affitto delle vacanze. Per gli acquirenti stranieri, le principali differenze strutturali sono l’assenza di proprietà assoluta, i termini di locazione che variano e devono essere negoziati con i proprietari terrieri, e le norme fiscali e di licenza per le attività di noleggio che spesso puntano verso strutture aziendali. La valuta è un altro fattore: l’esposizione alla rupia indonesiana sostituisce l’esposizione al baht tailandese.
Gli acquirenti che apprezzano lo stile di vita di Bali dovrebbero confrontare attentamente i contratti di locazione: la durata rimanente, i termini di estensione e chi detiene il titolo sottostante.
Regole di noleggio a confronto
In tutte le località tailandesi, affittare un condominio per meno di 30 giorni richiede una licenza alberghiera, che la maggior parte dei condomini non possiede; case e ville con un massimo di otto stanze e 30 ospiti possono usufruire di un'esenzione notificata. L’applicazione della legge è aumentata dal 2025 e le riforme sono state presentate al Parlamento nel 2026. A Bali, le attività di affitto di ville sono soggette alle norme indonesiane in materia di licenze e tasse. Ovunque acquisti, basa le proiezioni dell'affitto sul modello legale per quella proprietà.
Costi di acquisto e possesso
I costi di transazione nelle tre località tailandesi sono identici nella struttura: una commissione di trasferimento del 2% sul valore ufficiale stimato, una tassa aziendale specifica del 3,3% o un'imposta di bollo dello 0,5% e una ritenuta alla fonte sul venditore, suddivisa come previsto dal contratto, più una tassa di registrazione dell'1% e un'imposta di bollo dello 0,1% sull'affitto totale per un contratto di locazione registrato. L’imposta annuale sui terreni e sugli edifici sulle proprietà residenziali è bassa. I costi di proprietà differiscono principalmente attraverso le tasse sulle aree comuni, che variano in base all'edificio piuttosto che alla posizione.
A Bali la struttura dei costi è diversa, con tasse indonesiane su trasferimenti e locazioni, spese notarili e, per le strutture societarie, compliance aziendale continua. Gli acquirenti che confrontano i due paesi dovrebbero chiedere a un consulente locale in ciascuno un programma completo dei costi di acquisto e mantenimento per la proprietà specifica, piuttosto che fare affidamento sulle percentuali principali.
Moneta, residenza e vita pratica
Anche l’acquisto di una proprietà è una decisione valutaria. Acquistare a Phuket, Pattaya o Samui ti dà esposizione al baht tailandese; acquistare a Bali ti dà esposizione alla rupia indonesiana. Nel corso di un lungo periodo di detenzione, i movimenti del tasso di cambio possono avere la stessa importanza delle variazioni dei prezzi locali.
Anche le opzioni di residenza differiscono. In Thailandia, la proprietà non crea un visto, ma può supportare le categorie patrimoniali del visto LTR e, da ottobre 2025, un'estensione del soggiorno basata sugli investimenti con una soglia di proprietà di 3 milioni di THB le cui regole sono ancora in fase di definizione. L'Indonesia ha i propri permessi di soggiorno di lunga durata e alcune rotte di proprietà di Bali dipendono dal possesso di uno. Vale la pena soppesare anche l'assistenza sanitaria, la scuola e i collegamenti aerei: Phuket e Bali hanno la più ampia scelta di scuole e ospedali internazionali tra le località turistiche, mentre Pattaya beneficia della vicinanza alle strutture di Bangkok.
Riepilogo affiancato
La sintesi seguente è qualitativa; riflette differenze strutturali piuttosto che previsioni di prezzi o rendimenti.
- Proprietà per stranieri: unità condominiali a Phuket, Pattaya e Samui; nessuno a Bali.
- Proprietà della villa: contratto di locazione registrato di 30 anni più proprietà dell'edificio in Tailandia; locazione, Hak Pakai con residenza, o strutture aziendali a Bali.
- Accesso: Phuket e Bali hanno i principali aeroporti internazionali; Pattaya fa affidamento su Bangkok e U-Tapao; Samui ha un aeroporto privato più piccolo.
- Profondità del mercato per la rivendita: più profonda nei condomini di Phuket e Pattaya; più sottile nelle ville di Samui.
- Stile di vita: Phuket per il resort e la vita familiare; Pattaya per la comodità della città; Samui per un'isola più tranquilla; Bali per la sua cultura distinta e la scena delle ville.
Come decidere
Inizia con la forma giuridica di cui hai bisogno. Se la proprietà è importante, la scelta è tra località tailandesi e, in pratica, tra condomini. Se desideri una villa, ogni opzione prevede un contratto di locazione o una struttura, quindi confronta la qualità del titolo e i termini. Quindi valuta l'accesso, la profondità del mercato della rivendita e dell'affitto e dove desideri effettivamente trascorrere del tempo. Visitarlo sia in alta che in bassa stagione è la prova migliore in assoluto.
Affittare per una stagione nella località preferita prima dell'acquisto costa poco rispetto al prezzo di una scelta sbagliata.