Phuket vs. Bali vs. Pattaya vs. Koh Samui: Wo kann man Immobilien kaufen?
Aktualisiert · ZODIAC Co., Ltd.
Phuket, Pattaya und Koh Samui haben das gleiche thailändische Recht, sodass Ausländer in allen dreien Eigentumswohnungen als Eigentum besitzen und Villen mit 30-jährigen Pachtverträgen besitzen können; Sie unterscheiden sich in Markttiefe, Zugang und Lebensstil. Bali unterliegt indonesischem Recht, wo Ausländer hauptsächlich Pachtrechte oder wohnsitzgebundene Hak-Pakai-Rechte nutzen, ohne dass Eigentumswohnungen gleichwertig sind. Die richtige Wahl hängt davon ab, welche Rechtsform Sie benötigen und wie Sie die Immobilie nutzen.
Der rechtliche Unterschied: Thailand vs. Indonesien
Der größte Unterschied in diesem Vergleich ist rechtlicher Natur. In Thailand kann ein Ausländer eine Eigentumswohnung im Rahmen der Ausländerquote von 49 % als Eigentum halten und Land im Rahmen eines eingetragenen Pachtvertrags mit einer Laufzeit von bis zu 30 Jahren mit Eigentum am Gebäude besitzen. Diese Regeln gelten gleichermaßen in Phuket, Pattaya und Koh Samui.
In Indonesien dürfen Ausländer kein Eigentumsgrundstück (Hak Milik) besitzen. Die Hauptwege auf Bali sind langfristige Pachtverträge, das Hak-Pakai-Nutzungsrecht für Ausländer mit indonesischer Aufenthaltserlaubnis und ausländische Unternehmen (PT PMA), die Baurechte (HGB) für geschäftliche Zwecke besitzen. In veröffentlichten Rechtsleitfäden werden Mindestwerte für Immobilien für Hak Pakai für Ausländer auf Bali angegeben, die mit 5 Milliarden IDR für ein Haus und 2 Milliarden IDR für eine Wohnung angegeben werden, sowie ein eingezahltes Mindestkapital für PT-PMA-Unternehmen. Die Regeln auf Bali sind detailliert und ändern sich, sodass jeder Kauf auf Bali eine indonesische Rechtsberatung erfordert.
Phuket: der tiefste Resortmarkt in Thailand
Phuket verfügt über einen internationalen Flughafen mit direkten Langstrecken- und Regionalflügen, eine große Zahl internationaler Einwohner und die größte Auswahl an Immobilien, von kompakten Eigentumswohnungen bis hin zu Markenvillen am Strand. Nach Angaben des Real Estate Information Center (REIC) haben ausländische Käufer im ersten Quartal 2026 in Phuket 420 Eigentumswohnungen im Wert von 2,43 Milliarden THB erworben. Außerdem gibt es dort internationale Schulen und Krankenhäuser, die von Bewohnern aus der gesamten Region genutzt werden.
Die Kompromisse sind Preis und Angebot. Unser Katalog zeigt durchschnittliche Startpreise für Eigentumswohnungen von etwa 6,2 Millionen THB und Villen-Startpreise von etwa 29,9 Millionen THB, und die Pipeline neuer Projekte, insbesondere in Bang Tao, ist umfangreich.
Pattaya: Stadtmarkt in der Nähe von Bangkok
Pattaya in der Provinz Chonburi liegt etwa zwei Autostunden von Bangkok entfernt und in der Nähe des Flughafens U-Tapao. Es handelt sich um einen Eigentumswohnungsmarkt im Stadtmaßstab mit vielen Hochhäusern, einer breiten Preisspanne und einem großen Anteil ausländischer Langzeitaufenthalter. REIC-Daten zeigen, dass Chonburi, zu dem auch Pattaya gehört, neben Bangkok und Phuket eines der Hauptziele für ausländische Käufer von Eigentumswohnungen ist.
Es eignet sich für Käufer, die einen einfachen Zugang zu Bangkok und den städtischen Annehmlichkeiten wünschen. Der Markt verfügt über einen großen Bestand an Eigentumswohnungen, und mehrere lokale Berichte aus dem Jahr 2026 haben auf einen erheblichen unverkauften Bestand hingewiesen, der für den Weiterverkauf und den Mietwettbewerb von Bedeutung ist. Strände und Meeresqualität gelten im Allgemeinen als weniger attraktiv als auf den Andamanen.
Koh Samui: Insellebensstil, eingeschränkter Zugang
Koh Samui im Golf von Thailand ist ein kleinerer Inselmarkt, der eher von Villen als von Eigentumswohnungen dominiert wird. Der Flughafen befindet sich im Privatbesitz von Bangkok Airways, was in der Vergangenheit zu weniger Fluggesellschaften und höheren Tarifen als auf Strecken ähnlicher Länge geführt hat. Viele internationale Besucher verbinden sich über Bangkok. Der Markt ist dünner als der von Phuket, was längere Verkaufszeiten bedeuten kann.
Der Reiz von Samui liegt in einem ruhigeren Inselgefühl und einem anderen Wettermuster: Die Hauptregenzeit fällt später im Jahr als die von Phuket. Die gesetzlichen Bestimmungen sind die gleichen wie anderswo in Thailand.
Bali: beliebt, aber andere Rechts- und Mietbedingungen
Bali verfügt über eine starke internationale Lifestyle-Marke und einen aktiven Villenmarkt, der größtenteils zur Ferienvermietung gebaut wird. Für ausländische Käufer sind die wichtigsten strukturellen Unterschiede das Fehlen von Eigentumsrechten, unterschiedliche Pachtbedingungen, die mit den Grundstückseigentümern ausgehandelt werden müssen, und Lizenz- und Steuervorschriften für Vermietungsunternehmen, die oft auf Unternehmensstrukturen hinweisen. Die Währung ist ein weiterer Faktor: Das Engagement in der indonesischen Rupiah ersetzt das Engagement im thailändischen Baht.
Käufer, die den Lebensstil Balis schätzen, sollten die Mietverträge sorgfältig vergleichen: Restlaufzeit, Verlängerungsbedingungen und wer Eigentümer des zugrunde liegenden Eigentums ist.
Mietregeln im Vergleich
An allen thailändischen Standorten ist für die Vermietung einer Eigentumswohnung für weniger als 30 Tage eine Hotellizenz erforderlich, über die die meisten Eigentumswohnungen nicht verfügen. Häuser und Villen mit bis zu acht Zimmern und 30 Gästen können eine angemeldete Ausnahmeregelung in Anspruch nehmen. Die Durchsetzung hat seit 2025 zugenommen und Reformen wurden 2026 dem Parlament vorgelegt. Auf Bali unterliegen Villenvermietungsunternehmen den indonesischen Lizenz- und Steuervorschriften. Unabhängig davon, wo Sie kaufen, orientieren Sie sich bei der Mietprognose an dem für die jeweilige Immobilie gültigen Modell.
Kauf- und Besitzkosten
Die Transaktionskosten an den drei thailändischen Standorten sind in ihrer Struktur identisch: eine Überweisungsgebühr von 2 % auf den offiziellen Schätzwert, entweder 3,3 % spezifische Gewerbesteuer oder 0,5 % Stempelsteuer und eine Quellensteuer des Verkäufers, die je nach Vertrag aufgeteilt wird, plus 1 % Registrierungsgebühr und 0,1 % Stempelsteuer auf die Gesamtmiete für einen eingetragenen Mietvertrag. Die jährliche Grund- und Bausteuer auf Wohneigentum ist niedrig. Die Eigentumskosten unterscheiden sich hauptsächlich durch Gebühren für Gemeinschaftsflächen, die je nach Gebäude und nicht je nach Standort variieren.
Auf Bali ist die Kostenstruktur anders: Indonesische Steuern fallen auf Übertragungen und Pachtverträge, Notargebühren und, bei Unternehmensstrukturen, die laufende Einhaltung der Unternehmensvorschriften. Käufer, die die beiden Länder vergleichen, sollten jeweils einen lokalen Berater um eine vollständige Aufstellung der Kauf- und Haltekosten für die jeweilige Immobilie bitten, anstatt sich auf Schlagzeilenprozentsätze zu verlassen.
Währung, Wohnsitz und praktisches Leben
Ein Immobilienkauf ist auch eine Währungsentscheidung. Wenn Sie in Phuket, Pattaya oder Samui einkaufen, erhalten Sie Einblick in den thailändischen Baht; Wenn Sie auf Bali kaufen, erhalten Sie Zugriff auf die indonesische Rupiah. Über einen langen Haltezeitraum können Wechselkursschwankungen ebenso von Bedeutung sein wie lokale Preisänderungen.
Auch die Aufenthaltsmöglichkeiten unterscheiden sich. In Thailand führt Immobilien nicht zu einem Visum, kann aber die Vermögenskategorien des LTR-Visums und ab Oktober 2025 eine investitionsbasierte Aufenthaltsverlängerung mit einem Immobilienschwellenwert von 3 Millionen THB unterstützen, deren Regeln noch festgelegt werden. Indonesien verfügt über eine eigene Langzeitaufenthaltsgenehmigung, und einige Besitzverhältnisse auf Bali sind davon abhängig, dass man eine solche besitzt. Auch Gesundheitsversorgung, Schulbildung und Flugverbindungen sind eine Überlegung wert: Unter den Resortstandorten haben Phuket und Bali die größte Auswahl an internationalen Schulen und Krankenhäusern, während Pattaya von der Nähe zu den Einrichtungen Bangkoks profitiert.
Zusammenfassung nebeneinander
Die folgende Zusammenfassung ist qualitativ; es spiegelt eher strukturelle Unterschiede wider als Vorhersagen von Preisen oder Renditen.
- Eigentum für Ausländer: Eigentumswohnungen in Phuket, Pattaya und Samui; keine auf Bali.
- Villa-Mietvertrag: 30-jähriger eingetragener Mietvertrag plus Gebäudeeigentum in Thailand; Mietverträge, Hak Pakai mit Wohnsitz oder Firmenstrukturen auf Bali.
- Zugang: Phuket und Bali verfügen über große internationale Flughäfen; Pattaya ist auf Bangkok und U-Tapao angewiesen; Samui verfügt über einen kleineren Privatflughafen.
- Markttiefe für den Wiederverkauf: am tiefsten bei Eigentumswohnungen in Phuket und Pattaya; dünner in Samui-Villen.
- Lebensstil: Phuket für Resort- und Familienleben; Pattaya für Komfort in der Stadt; Samui für eine ruhigere Insel; Bali für seine ausgeprägte Kultur- und Villenszene.
Wie man sich entscheidet
Beginnen Sie mit der Rechtsform, die Sie benötigen. Wenn es um Eigentumswohnungen geht, hat man die Wahl zwischen thailändischen Standorten und in der Praxis zwischen Eigentumswohnungen. Wenn Sie eine Villa möchten, beinhaltet jede Option einen Mietvertrag oder eine Struktur. Vergleichen Sie daher die Qualität des Titels und die Bedingungen. Wägen Sie dann den Zugang ab, die Tiefe des Wiederverkaufs- und Vermietungsmarktes und wo Sie tatsächlich Zeit verbringen möchten. Der beste Test überhaupt ist ein Besuch sowohl in der Hoch- als auch in der Nebensaison.
Eine Saison lang an Ihrem Wunschort zu mieten, bevor Sie es kaufen, kostet im Vergleich zum Preis einer falschen Wahl wenig.