Tasse immobiliari e spese di trasferimento in Thailandia: la guida 2026
Aggiornato · ZODIAC Co., Ltd.
Quando un condominio o una casa viene trasferito in Tailandia, l'Ufficio fondiario riscuote una commissione di trasferimento del 2%, un'imposta commerciale specifica del 3,3% o un'imposta di bollo dello 0,5% e una ritenuta alla fonte dal venditore. Insieme, questi ammontano solitamente a circa il 3% - 6% o più del valore, suddiviso tra acquirente e venditore come prevede il contratto. I proprietari pagano poi un’imposta annuale sui terreni e sugli edifici, che per le proprietà residenziali è bassa.
Le quattro accuse al trasferimento
Ogni vendita registrata presso un Land Office tailandese comporta la stessa serie di oneri governativi. La legge non fissa chi paga ciascuno; questa è una questione che riguarda il contratto di vendita. Nel mercato delle nuove costruzioni di Phuket è normale che gli sviluppatori dividano la commissione di trasferimento con l'acquirente e si facciano carico delle proprie imposte sull'attività e sul reddito, ma questo varia, quindi leggi la clausola sui costi prima di firmare.
- Commissione di trasferimento: 2% del valore ufficiale stimato stabilito dal Dipartimento del Tesoro.
- Imposta specifica sulle imprese (SBT): 3,3% del valore più alto tra il valore stimato e il prezzo di vendita registrato, pagabile se il venditore è un'impresa o possiede la proprietà da meno di cinque anni.
- Imposta di bollo: 0,5% del maggiore tra il valore stimato e il prezzo registrato, dovuta solo quando SBT non è dovuta.
- Ritenuta fiscale: imposta sul reddito del venditore, riscossa al momento del trasferimento. Per le aziende è pari all'1% del maggiore tra il valore stimato e il prezzo registrato; per i privati si calcola sul valore stimato utilizzando una scala progressiva che dipende dagli anni di possesso.
Imposta specifica sulle imprese o imposta di bollo
SBT e imposta di bollo non si applicano mai insieme. Uno sviluppatore che vende nuove unità porta avanti un'attività e paga SBT. Un singolo venditore paga SBT se vende entro cinque anni dall'acquisizione, a meno che non si applichi un'esenzione; uno comune è aver avuto il proprio nome nella registrazione dell'immobile da almeno un anno prima della vendita. Anche i beni ricevuti per eredità sono generalmente esenti. Laddove la SBT non è dovuta, si applica invece un'imposta di bollo dello 0,5%.
Per un acquirente questo è importante soprattutto nelle rivendite, perché un venditore che affronta un SBT del 3,3% può provare a prezzarlo o chiedere all'acquirente di condividerlo. Sapere quando il venditore ha acquistato l'unità ti aiuta a negoziare.
Ritenuta fiscale a carico del venditore
La ritenuta d'acconto è l'imposta sul reddito del venditore sulla vendita e viene riscossa dall'Ufficio fondiario al momento del trasferimento. Per un'azienda si tratta di un importo pari all'1% tra il valore stimato e il prezzo di vendita più elevato. Per un individuo si calcola sul valore stimato: il metodo dell'Agenzia delle Entrate detrae una percentuale per le spese che dipende da quanti anni è posseduto l'immobile, divide il risultato per gli anni posseduti, applica le aliquote progressive dell'Irpef a quella cifra annuale e moltiplica. Il risultato è spesso una percentuale modesta del prezzo, ma può variare, quindi chiedi un preventivo al Land Office o al tuo avvocato prima di concordare una divisione.
Il taglio delle commissioni dello 0,01%: a chi è rivolto
Potresti leggere che la Tailandia ha tagliato le spese di trasferimento e ipoteche allo 0,01%. Questo è vero, ma la misura è limitata. Il governo lo ha approvato per la prima volta nel 2025 e il 30 giugno 2026 lo ha esteso fino al 30 giugno 2027. Si applica solo ai singoli acquirenti tailandesi e solo laddove il prezzo, il valore stimato e l'eventuale mutuo non superano ciascuno i 7 milioni di THB. Gli acquirenti stranieri pagano la commissione di trasferimento standard del 2% e, ove pertinente, la commissione di registrazione dell'ipoteca standard dell'1%.
Un esempio pratico
Prendiamo un ipotetico nuovo condominio acquistato da un costruttore per 6.000.000 THB, con un valore ufficiale stimato di 4.500.000 THB. Le figure sono illustrative; il valore stimato di un'unità reale deriva dal programma del Dipartimento del Tesoro e la suddivisione dipende dal contratto.
La commissione di trasferimento è pari al 2% di THB 4.500.000 o THB 90.000. Poiché il venditore è uno sviluppatore, la SBT si applica al 3,3% della cifra più alta, 6.000.000 THB, ovvero 198.000 THB, e l'imposta di bollo non si applica. La ritenuta fiscale sulle società è pari all'1% di 6.000.000 THB o 60.000 THB. Le spese governative totali ammontano a 348.000 THB, circa il 5,8% del prezzo. Se il contratto divide equamente solo la commissione di trasferimento e lascia allo sviluppatore la SBT e la ritenuta d'acconto, la quota dell'acquirente sarà di 45.000 THB.
Oltre alle spese governative, un nuovo acquirente di un condominio di solito paga un contributo una tantum al fondo di ammortamento e diversi mesi di tasse per le aree comuni in anticipo al momento della consegna e depositi per l'allacciamento dei servizi. Questi sono stabiliti dallo sviluppatore e dai regolamenti dell'edificio.
Locazioni, superfici e ipoteche
La registrazione di un contratto di locazione costa l'1% del canone totale per l'intera durata più lo 0,1% di imposta di bollo sullo stesso importo. Un contratto di locazione trentennale di 20 milioni di THB costerebbe quindi 200.000 THB più 20.000 THB per la registrazione. La registrazione dei diritti di superficie e di usufrutto comporta commissioni che dipendono dal pagamento del denaro per il diritto; il tuo avvocato confermerà la cifra con l'Ufficio del Territorio.
La registrazione del mutuo costa l'1% dell'importo del prestito a tassi standard, anche se pochissimi acquirenti stranieri finanziano attraverso le banche tailandesi.
Imposta annuale sui terreni e sugli edifici
Ai sensi della legge sull'imposta sui terreni e sugli edifici, i proprietari pagano un'imposta annuale all'amministrazione locale in base al valore stimato. Per gli immobili residenziali che non costituiscono la residenza principale registrata del proprietario, le aliquote nel 2026 sono dello 0,02% fino a 50 milioni di THB di valore, 0,03% da 50 a 75 milioni di THB, 0,05% da 75 a 100 milioni di THB e 0,1% sopra 100 milioni di THB. Su un'unità valutata 4,5 milioni di THB, lo 0,02% equivale a 900 THB all'anno.
Una residenza primaria registrata gode di esenzioni, ma queste dipendono dalla registrazione della casa e dalle condizioni di proprietà, quindi molti proprietari stranieri di case vacanza pagano la tariffa residenziale standard. Le proprietà ad uso commerciale, che possono includere alloggi gestiti come attività commerciale, possono essere valutate a tariffe commerciali che partono dallo 0,3%. Le riduzioni dell’era pandemica sono terminate e le fatture del 2026 vengono emesse a tasso pieno.
Tasse mentre affitti la proprietà
Il reddito locativo derivante da proprietà tailandesi è tassabile in Thailandia, indipendentemente dal fatto che tu sia residente o meno. Se un’azienda tailandese ti paga l’affitto, generalmente trattiene il 5% per i residenti e il 15% per i non residenti. Gli individui possono presentare una dichiarazione dei redditi personale tailandese e richiedere una detrazione standard del 30% dell'affitto lordo o delle spese effettive documentate, accreditando l'eventuale ritenuta alla fonte. Per effettuare la richiesta è necessario un numero di identificazione fiscale tailandese. Anche il tuo paese d'origine può tassare il reddito, quindi controlla il trattato sulla doppia imposizione con il tuo consulente.
Se sei residente fiscale in Thailandia e trascorri 180 giorni o più in Thailandia in un anno solare, sarai tassato anche sui redditi esteri portati in Thailandia secondo le norme in vigore dal 1° gennaio 2024, a meno che non si applichi un'esenzione come alcune categorie di visti LTR. Un progetto di sgravio per i redditi rimessi entro due anni non era diventato legge a partire dal settembre 2026.
Tasse quando vendi
Quando successivamente vendi, diventi venditore nei calcoli di cui sopra: SBT se vendi entro cinque anni senza esenzione, altrimenti imposta di bollo, più ritenuta alla fonte individuale. Conserva i documenti di acquisto e le prove FET, perché ti serviranno per rimpatriare i proventi della vendita in valuta estera.