Grundsteuern und Übertragungsgebühren in Thailand: der Leitfaden für 2026
Aktualisiert · ZODIAC Co., Ltd.
Wenn eine Eigentumswohnung oder ein Haus in Thailand übertragen wird, erhebt das Grundbuchamt vom Verkäufer eine Übertragungsgebühr von 2 %, entweder 3,3 % spezifische Gewerbesteuer oder 0,5 % Stempelsteuer sowie Quellensteuer. Zusammen machen diese in der Regel etwa 3 bis 6 % oder mehr des Wertes aus und werden laut Vertrag zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt. Eigentümer zahlen dann eine jährliche Grund- und Gebäudesteuer, die für Wohneigentum niedrig ist.
Die vier Gebühren bei der Überweisung
Für jeden Verkauf, der bei einem thailändischen Grundbuchamt registriert wird, fallen die gleichen staatlichen Gebühren an. Das Gesetz legt nicht fest, wer jeden bezahlt; das ist Sache des Kaufvertrages. Auf dem Neubaumarkt in Phuket ist es für Entwickler üblich, die Übertragungsgebühr mit dem Käufer zu teilen und ihre eigenen Geschäfts- und Einkommenssteuern zu tragen. Dies ist jedoch unterschiedlich. Lesen Sie daher die Kostenklausel, bevor Sie unterschreiben.
- Überweisungsgebühr: 2 % des vom Finanzministerium offiziell geschätzten Wertes.
- Spezifische Gewerbesteuer (SBT): 3,3 % des höheren Wertes aus Schätzwert und registriertem Verkaufspreis, zahlbar, wenn der Verkäufer ein Unternehmen ist oder die Immobilie seit weniger als fünf Jahren besitzt.
- Stempelsteuer: 0,5 % des höheren Wertes aus Schätzwert und eingetragenem Preis, zahlbar nur, wenn die SBT nicht fällig ist.
- Quellensteuer: Einkommensteuer des Verkäufers, erhoben bei der Übertragung. Für Unternehmen beträgt sie 1 % des höheren Wertes aus Schätzwert und eingetragenem Preis; Bei Privatpersonen wird er anhand des geschätzten Wertes anhand einer progressiven Skala berechnet, die von der Anzahl der Besitzjahre abhängt.
Spezifische Gewerbesteuer oder Stempelsteuer
SBT und Stempelsteuer gelten niemals zusammen. Ein Entwickler, der neue Einheiten verkauft, betreibt ein Geschäft und zahlt SBT. Ein einzelner Verkäufer zahlt SBT, wenn er innerhalb von fünf Jahren nach dem Erwerb verkauft, es sei denn, es gilt eine Ausnahmeregelung. Eine häufige Ursache besteht darin, dass ihr Name vor dem Verkauf mindestens ein Jahr lang im Grundbuch der Immobilie eingetragen war. Auch durch Erbschaft erworbenes Vermögen ist grundsätzlich steuerfrei. Wenn SBT nicht fällig ist, fällt stattdessen eine Stempelsteuer von 0,5 % an.
Für einen Käufer ist dies vor allem bei Wiederverkäufen von Bedeutung, da ein Verkäufer, der mit einer SBT von 3,3 % konfrontiert ist, möglicherweise versucht, den Preis einzupreisen, oder den Käufer auffordert, ihn zu teilen. Wenn Sie wissen, wann der Verkäufer das Gerät erworben hat, können Sie besser verhandeln.
Quellensteuer beim Verkäufer
Die Quellensteuer ist die Einkommensteuer des Verkäufers auf den Verkauf und wird vom Grundbuchamt bei der Übertragung eingezogen. Für ein Unternehmen beträgt er pauschal 1 % des höheren Wertes aus Schätzwert und Verkaufspreis. Für eine Einzelperson wird der Betrag auf der Grundlage des geschätzten Werts berechnet: Die Methode des Finanzministeriums zieht einen Prozentsatz für Ausgaben ab, der davon abhängt, wie viele Jahre die Immobilie gehalten wurde, dividiert das Ergebnis durch die gehaltenen Jahre, wendet die progressiven Einkommensteuersätze auf diesen Jahreswert an und multipliziert ihn zurück. Das Ergebnis ist oft ein bescheidener Prozentsatz des Preises, der jedoch schwankt. Bitten Sie daher das Grundbuchamt oder Ihren Anwalt um einen Kostenvoranschlag, bevor Sie einer Aufteilung zustimmen.
Die Gebührensenkung um 0,01 %: Für wen sie gilt
Sie können lesen, dass Thailand die Übertragungs- und Hypothekengebühren auf 0,01 % gesenkt hat. Das stimmt, aber das Maß ist begrenzt. Das Kabinett genehmigte es erstmals im Jahr 2025 und verlängerte es am 30. Juni 2026 bis zum 30. Juni 2027. Es gilt nur für thailändische Einzelkäufer und nur dann, wenn der Preis, der Schätzwert und eine etwaige Hypothek jeweils nicht mehr als 7 Millionen THB betragen. Ausländische Käufer zahlen die standardmäßige Übertragungsgebühr von 2 % und gegebenenfalls die standardmäßige Hypothekenregistrierungsgebühr von 1 %.
Ein gelungenes Beispiel
Nehmen Sie eine hypothetische neue Eigentumswohnung, die von einem Bauträger für 6.000.000 THB gekauft wurde, mit einem offiziellen Schätzwert von 4.500.000 THB. Die Abbildungen dienen der Veranschaulichung; Der geschätzte Wert einer realen Einheit ergibt sich aus dem Zeitplan des Finanzministeriums und die Aufteilung hängt von Ihrem Vertrag ab.
Die Überweisungsgebühr beträgt 2 % von 4.500.000 THB oder 90.000 THB. Da es sich beim Verkäufer um einen Entwickler handelt, beträgt die SBT 3,3 % des höheren Betrags, nämlich 6.000.000 THB, also 198.000 THB, und es fällt keine Stempelsteuer an. Die Körperschaftsquellensteuer beträgt 1 % von 6.000.000 THB bzw. 60.000 THB. Die gesamten staatlichen Gebühren belaufen sich auf 348.000 THB, etwa 5,8 % des Preises. Wenn der Vertrag nur die Übertragungsgebühr zu gleichen Teilen aufteilt und SBT und Quellensteuer beim Entwickler belässt, beträgt der Anteil des Käufers 45.000 THB.
Über die staatlichen Gebühren hinaus zahlt ein neuer Käufer einer Eigentumswohnung bei der Übergabe in der Regel einen einmaligen Beitrag zum sinkenden Fonds und mehrere Monate im Voraus Gemeinschaftsgebühren sowie Kautionen für den Anschluss an die Versorgungsunternehmen. Diese werden vom Bauträger und den Bauvorschriften festgelegt.
Mietverträge, Grundstücke und Hypotheken
Die Registrierung eines Mietvertrags kostet 1 % der Gesamtmiete für die gesamte Laufzeit zuzüglich 0,1 % Stempelsteuer auf denselben Betrag. Ein im Voraus bezahlter Pachtvertrag über 20 Millionen THB mit einer Laufzeit von 30 Jahren würde daher 200.000 THB plus 20.000 THB für die Registrierung kosten. Für die Eintragung von Grundstücken und Nießbrauchsrechten fallen Gebühren an, die davon abhängen, ob für das Recht Geld gezahlt wird; Ihr Anwalt wird die Zahl beim Grundbuchamt bestätigen.
Die Registrierung einer Hypothek kostet zum Standardzinssatz 1 % des Kreditbetrags, allerdings finanzieren nur sehr wenige ausländische Käufer über thailändische Banken.
Jährliche Grund- und Gebäudesteuer
Nach dem Grund- und Gebäudesteuergesetz zahlen Eigentümer jährlich eine Steuer auf der Grundlage des Schätzwerts an die örtliche Verwaltung. Für Wohnimmobilien, bei denen es sich nicht um den eingetragenen Hauptwohnsitz des Eigentümers handelt, betragen die Sätze im Jahr 2026 0,02 % bis zu einem Wert von 50 Mio. THB, 0,03 % von 50 bis 75 Mio. THB, 0,05 % von 75 bis 100 Mio. THB und 0,1 % über 100 Mio. THB. Bei einer mit 4,5 Millionen THB bewerteten Einheit entsprechen 0,02 % 900 THB pro Jahr.
Für einen registrierten Hauptwohnsitz gibt es Ausnahmen, diese hängen jedoch von der Hausregistrierung und den Eigentumsbedingungen ab, sodass viele ausländische Ferienhausbesitzer den Standardwohntarif zahlen. Gewerblich genutzte Immobilien, zu denen auch gewerblich geführte Unterkünfte gehören können, können mit gewerblichen Sätzen ab 0,3 % bewertet werden. Die Ermäßigungen aus der Zeit der Pandemie sind beendet und Rechnungen für 2026 werden zum vollen Satz ausgestellt.
Steuern, während Sie die Immobilie vermieten
Mieteinnahmen aus thailändischen Immobilien sind in Thailand steuerpflichtig, unabhängig davon, ob Sie ansässig sind oder nicht. Wenn Ihnen ein thailändisches Unternehmen Miete zahlt, behält es in der Regel 5 % für Einwohner und 15 % für Nicht-Einwohner ein. Einzelpersonen können eine thailändische Einkommensteuererklärung einreichen und entweder einen Standardabzug von 30 % der Bruttomiete oder der tatsächlich dokumentierten Ausgaben unter Anrechnung etwaiger Quellensteuern geltend machen. Für die Einreichung benötigen Sie eine thailändische Steueridentifikationsnummer. Möglicherweise besteuert auch Ihr Heimatland das Einkommen. Informieren Sie sich daher bei Ihrem Berater über das Doppelbesteuerungsabkommen.
Wenn Sie in Thailand steuerlich ansässig sind und sich in einem Kalenderjahr 180 Tage oder mehr in Thailand aufhalten, unterliegen Sie gemäß den seit dem 1. Januar 2024 geltenden Regeln auch der Steuer auf ausländische Einkünfte, die nach Thailand gebracht werden, es sei denn, es gilt eine Ausnahmeregelung wie bestimmte LTR-Visumkategorien. Ein Entwurf einer Entlastung für Einkünfte, die innerhalb von zwei Jahren überwiesen werden, war bis September 2026 noch nicht in Kraft getreten.
Steuern beim Verkauf
Wenn Sie später verkaufen, werden Sie in den obigen Berechnungen zum Verkäufer: SBT, wenn Sie innerhalb von fünf Jahren ohne Befreiung verkaufen, ansonsten Stempelsteuer, zuzüglich individueller Quellensteuer. Bewahren Sie Ihre Kaufunterlagen und FET-Nachweise auf, da Sie diese für die Rückführung des Verkaufserlöses in Fremdwährung benötigen.