Règles de location courte durée en Thaïlande : la loi sur les hôtels, les condos et les villas
Mis à jour · ZODIAC Co., Ltd.
La location d'un condominium thaïlandais pour moins de 30 jours consécutifs est généralement considérée comme la gestion d'un hôtel, ce qui nécessite une licence en vertu de la loi sur l'hôtel B.E. 2547 (2004) ; la plupart des immeubles en copropriété ne peuvent pas en obtenir un. Les petites maisons ou villas comptant jusqu'à huit chambres et 30 personnes peuvent être exemptées de la licence hôtelière si elles sont notifiées au registraire local comme hébergement non hôtelier. Les réformes étaient devant le Parlement en 2026 mais n’ont pas encore force de loi.
La ligne des 30 jours
La loi sur l'hôtellerie définit un hôtel comme une entreprise fournissant un hébergement temporaire aux voyageurs contre paiement. La location d'une propriété à la nuit ou à la semaine entre dans cette définition. Les tribunaux et les praticiens fixent la limite à 30 jours : les locations de 30 jours ou plus sont des baux d'habitation régis par le Code civil et commercial, tandis que les séjours plus courts sont des affaires d'hébergement.
Gérer une entreprise hôtelière sans licence constitue une infraction en vertu de l'article 59 de la loi, passible d'une peine d'emprisonnement pouvant aller jusqu'à un an, d'une amende pouvant aller jusqu'à 20 000 THB, ou des deux, plus une amende journalière pouvant aller jusqu'à 10 000 THB tant que l'infraction se poursuit. Les gestionnaires et les agents qui exploitent les locations peuvent également être tenus responsables.
Pourquoi la plupart des copropriétés ne peuvent pas être louées à la nuit
Une licence d'hôtel nécessite un bâtiment qui répond aux normes hôtelières en matière de zonage, de sécurité incendie, d'utilisation et de gestion du bâtiment. Les copropriétés sont enregistrées en tant que bâtiments résidentiels, de sorte qu'une unité individuelle ne peut généralement pas être admissible, et le bâtiment dans son ensemble détient rarement une licence hôtelière à moins qu'il n'ait été conçu comme tel. De plus, la Loi sur les copropriétés permet aux propriétaires d'adopter des règlements de construction, et de nombreuses copropriétés interdisent ou restreignent les séjours de moins de 30 jours.
Certains projets de Phuket sont construits et agréés en tant qu'hôtels ou condotels, avec des unités vendues à des investisseurs et louées par l'intermédiaire d'un opérateur agréé. Dans ces cas-là, les courts séjours sont légaux car l'opérateur est titulaire de la licence. Si la location à court terme fait partie de votre projet, demandez à voir la licence de l'hôtel et le contrat de location avec l'opérateur, pas une brochure.
L’application s’accroît
L’application de la loi a été inégale pendant des années, mais elle s’est renforcée en 2025. En février 2025, le ministre de l’Intérieur de l’époque a ordonné au Département de l’administration provinciale d’enquêter sur les plaintes des propriétaires de copropriétés concernant des logements loués à des touristes à la journée. Les autorités provinciales, la police et les personnalités juridiques ont depuis pris des mesures contre les locations à court terme sans permis dans plusieurs villes, et les plaintes des voisins ou de la direction des immeubles sont un élément déclencheur courant.
Le risque pratique pour un propriétaire n’est pas seulement une amende. La personne morale d'un immeuble peut faire appliquer ses réglementations, les plateformes peuvent supprimer les annonces et l'assurance peut ne pas couvrir les clients en cas de location illégale.
Les propriétaires supposent parfois que le recours à une société de gestion transfère le risque. Ce n'est pas le cas : le propriétaire, le gestionnaire et toute autre personne exploitant la location peuvent tous être responsables, et un contrat de gestion ne peut pas rendre licite une activité hôtelière sans licence.
L’exonération des petits logements pour les maisons et villas
Un règlement ministériel pris en vertu de la loi sur l'hôtellerie exempte les petits hébergements de la définition d'un hôtel. Depuis que le règlement modificatif de 2023 est entré en vigueur le 29 octobre 2023, un établissement ne comptant pas plus de huit chambres et pas plus de 30 personnes au total peut fonctionner sans licence hôtelière, à condition qu'il soit signalé au registraire local comme hébergement non hôtelier et qu'il remplisse les conditions prescrites. La limite antérieure était de quatre chambres et 20 invités.
Cet itinéraire concerne les villas et les maisons, c'est pourquoi la location de vacances en villa est plus courante que la location en copropriété. Cela nécessite toujours une notification, le respect des règles locales et des permis de construire adaptés à l'usage, et le bail foncier ou les règles successorales peuvent le restreindre. Les unités en copropriété ne correspondent généralement pas à cette voie dans la pratique en raison de l'utilisation du bâtiment et de la réglementation en matière de copropriété.
Les locations mensuelles comme juste milieu légal
Pour de nombreux propriétaires de copropriétés, la solution pratique consiste à louer au mois. Une location de 30 jours ou plus est un bail résidentiel et non une activité hôtelière, elle ne relève donc pas de la loi sur l'hôtellerie. Les visiteurs saisonniers de Phuket, les travailleurs à distance et les familles qui déménagent créent une demande pour des séjours d'un, trois et six mois, en particulier pendant la haute saison, de novembre à avril environ.
Une location mensuelle nécessite toujours un contrat de location écrit, et les propriétaires ont l'obligation, en vertu des règles d'immigration, de signaler les invités étrangers séjournant dans leur propriété, généralement via la notification TM30. Le loyer doit être déclaré à l’impôt sur le revenu thaïlandais. Certains immeubles fixent dans leur règlement une durée minimale de location supérieure à 30 jours, alors vérifiez les règles avant de faire de la publicité.
Ce qui a changé en 2026 : les propositions de réforme
La Thaïlande a reconnu qu’une interdiction générale de la location de plateformes est difficile à appliquer. En janvier 2026, des cabinets d'avocats ont décrit un projet de loi sur l'hébergement non hôtelier et une loi hôtelière modernisée, comprenant une procédure d'enregistrement plus légère qui pourrait s'étendre à certaines locations en copropriété. En juillet 2026, la Chambre des représentants a accepté en principe un amendement à la loi sur l'hôtellerie et a nommé une commission chargée de l'examiner, avec la participation du ministère du Tourisme et des Sports à partir du 15 juillet.
Rien de tout cela n’est encore une loi. Les commentateurs notent également que les définitions proposées pourraient laisser de nombreuses unités en copropriété en dehors du nouveau cadre, à moins que des réglementations secondaires n'indiquent le contraire. Jusqu'à ce que les réformes soient promulguées et publiées, la règle des 30 jours et les exigences existantes en matière de licence hôtelière s'appliquent. Nous mettrons à jour ce guide lorsque la position changera.
Impôts sur les revenus locatifs
Que vous louiez à long terme ou par l'intermédiaire d'un opérateur agréé, les revenus locatifs de la propriété thaïlandaise sont imposables en Thaïlande. Les propriétaires déposent une déclaration de revenus des personnes physiques et peuvent déduire un montant standard de 30 % du loyer brut ou des dépenses réelles documentées ; les loyers payés par une entreprise thaïlandaise sont généralement soumis à une retenue à la source, de 15 % pour les non-résidents. Property used for a commercial accommodation business may also be assessed for land and building tax at commercial rather than residential rates.
Conservez les factures et les reçus si vous envisagez de réclamer des dépenses réelles au lieu de la déduction standard.
Possibilités de location légales pour les propriétaires
Les propriétaires qui souhaitent tirer un revenu d’une propriété à Phuket sans risque juridique choisissent généralement l’une des options suivantes.
- Une unité dans un programme d'hôtel ou de résidence avec services agréé, avec l'opérateur titulaire de la licence.
- Une villa ou une maison exploitée dans le cadre de l'exemption pour petit logement, dûment notifiée au registraire local.
- Une entreprise d'hébergement dûment agréée, qui est une entreprise commerciale avec ses propres permis et sa propre situation fiscale.
Questions à poser avant d'acheter en location
Demandez au promoteur ou au vendeur si l'immeuble ou l'exploitant est titulaire d'une licence hôtelière, ce que dit le règlement de la copropriété concernant les séjours de moins de 30 jours et si les chiffres du programme de location sont basés sur des locations à la nuit. Pour les villas, demandez si le domaine autorise la location saisonnière et si les locations existantes ont été notifiées. Construisez votre plan financier sur le modèle légal de cette propriété. Notre guide du rendement locatif montre comment tester les chiffres.
Si vous êtes déjà propriétaire d’une copropriété louée à la nuitée par un gestionnaire, revoyez les modalités dès maintenant. Le passage à des locations mensuelles ou à un opérateur agréé réduit les risques juridiques pendant que le processus de réforme se poursuit et protège vos relations avec la personne morale de l'immeuble et les autres propriétaires. Conservez des registres de chaque location et de sa durée, car ils constituent la preuve que la location était résidentielle plutôt qu'hôtelière si des questions sont soulevées.