Regole per gli affitti brevi in Thailandia: Hotel Act, condomini e ville
Aggiornato · ZODIAC Co., Ltd.
Affittare un condominio tailandese per meno di 30 giorni alla volta è generalmente considerato come la gestione di un hotel, che richiede una licenza ai sensi dell'Hotel Act B.E. 2547 (2004); la maggior parte degli edifici condominiali non può ottenerne uno. Piccole case o ville con un massimo di otto camere e 30 ospiti possono essere esentate dalla licenza alberghiera se vengono notificate all'ufficiale del registro locale come strutture ricettive non alberghiere. Le riforme erano all’esame del Parlamento nel 2026 ma non sono ancora legge.
La linea dei 30 giorni
L'Hotel Act definisce un hotel come un'azienda che fornisce alloggi temporanei ai viaggiatori a pagamento. Affittare una proprietà per la notte o la settimana rientra in tale definizione. Tribunali e professionisti fissano il limite ai 30 giorni: le locazioni di 30 giorni o più sono locazioni residenziali disciplinate dal Codice civile e commerciale, mentre i soggiorni più brevi sono attività ricettive.
Gestire un'attività alberghiera senza licenza è un reato ai sensi della Sezione 59 della legge, punibile con la reclusione fino a un anno, una multa fino a 20.000 THB, o entrambi, più una multa giornaliera fino a 10.000 THB finché il reato continua. Anche i gestori e gli agenti che gestiscono gli affitti possono essere responsabili.
Perché la maggior parte dei condomini non può essere affittata di notte
Una licenza alberghiera richiede un edificio che soddisfi gli standard alberghieri in materia di zonizzazione, sicurezza antincendio, uso e gestione dell'edificio. I condomini sono registrati come edifici residenziali, quindi una singola unità generalmente non può qualificarsi, e l'edificio nel suo insieme raramente possiede una licenza alberghiera a meno che non sia stato progettato come tale. Inoltre, la legge sui condomini consente ai proprietari di adottare regolamenti edilizi e molti condomini vietano o limitano i soggiorni inferiori a 30 giorni.
Alcuni progetti di Phuket vengono costruiti e concessi in licenza come hotel o condomini, con le unità vendute agli investitori e affittate tramite un operatore autorizzato. In questi casi i soggiorni brevi sono leciti perché l'operatore è titolare della licenza. Se l'affitto a breve termine fa parte del tuo piano, chiedi di vedere la licenza dell'hotel e il contratto di affitto con l'operatore, non una brochure.
L'applicazione è in aumento
L’applicazione è stata irregolare per anni, ma si è inasprita nel 2025. Nel febbraio 2025, l’allora ministro dell’Interno ha ordinato al Dipartimento dell’Amministrazione provinciale di indagare sulle denunce dei proprietari di condomini riguardo alle unità affittate ai turisti a giornata. Da allora i funzionari provinciali, la polizia e i giuristi hanno agito contro gli affitti a breve termine senza licenza in diverse città, e le denunce dei vicini o della direzione degli edifici sono un fattore scatenante comune.
Il rischio pratico per un proprietario non è solo una multa. La persona giuridica di un edificio può far rispettare i suoi regolamenti, le piattaforme possono rimuovere annunci e l'assicurazione potrebbe non coprire gli ospiti in caso di locazione illegale.
I proprietari a volte presumono che l’utilizzo di una società di gestione trasferisca il rischio. Non è così: il proprietario, il gestore e chiunque altro gestisca la locazione possono essere tutti responsabili, e un contratto di gestione non può rendere legale un'attività alberghiera senza licenza.
L'esenzione piccoli alloggi per case e ville
Un regolamento ministeriale ai sensi della legge sugli hotel esenta le piccole strutture ricettive dalla definizione di albergo. Dato che il regolamento di modifica del 2023 è entrato in vigore il 29 ottobre 2023, una struttura con non più di otto camere e non più di 30 ospiti in totale può operare senza licenza alberghiera, a condizione che sia notificata all'ufficiale di stato civile come struttura ricettiva non alberghiera e soddisfi le condizioni prescritte. Il limite precedente era di quattro stanze e 20 ospiti.
Questo percorso è rilevante per ville e case, motivo per cui l'affitto di ville per vacanze è più comune dell'affitto di condomini. Richiede comunque la notifica, il rispetto delle norme locali e dei permessi di costruzione adeguati all'uso, e le norme sulla locazione del terreno o sulla proprietà possono limitarlo. Le unità condominiali generalmente non si adattano concretamente a questo percorso a causa dell'uso dell'edificio e dei regolamenti condominiali.
Gli affitti mensili come via di mezzo legittima
Per molti proprietari di appartamenti la soluzione pratica è affittare mensilmente. Una locazione di 30 giorni o più è un contratto di locazione residenziale, non un'attività alberghiera, quindi non rientra nella legge sugli hotel. I visitatori stagionali di Phuket, i lavoratori a distanza e le famiglie in trasloco creano domanda per soggiorni di uno, tre e sei mesi, in particolare nell'alta stagione, da novembre ad aprile circa.
Un affitto mensile necessita comunque di un contratto di locazione scritto e, ai sensi delle norme sull'immigrazione, i proprietari hanno l'obbligo di segnalare gli ospiti stranieri che soggiornano nella loro proprietà, solitamente tramite la notifica TM30. L'affitto dovrebbe essere dichiarato per l'imposta sul reddito tailandese. Alcuni edifici stabiliscono nei loro regolamenti un periodo minimo di locazione superiore a 30 giorni, quindi controlla le regole prima di pubblicare un annuncio.
Cosa è cambiato nel 2026: proposte di riforma
La Tailandia ha accettato che un divieto generale sul noleggio di piattaforme sia difficile da applicare. Nel gennaio 2026 gli studi legali hanno descritto un progetto di legge per gli alloggi non alberghieri e una legge alberghiera modernizzata, compreso un percorso di registrazione più leggero che potrebbe estendersi ad alcune locazioni condominiali. Nel luglio 2026 la Camera dei Rappresentanti ha accettato in linea di principio un emendamento alla legge sugli alberghi e ha nominato una commissione per esaminarlo, alla quale parteciperà il Ministero del turismo e dello sport dal 15 luglio.
Niente di tutto questo è ancora legge. I commentatori osservano inoltre che le definizioni proposte potrebbero lasciare molte unità condominiali fuori dal nuovo quadro, a meno che le norme secondarie non dicano diversamente. Fino all’attuazione e alla pubblicazione delle riforme, si applicano la regola dei 30 giorni e i requisiti di licenza alberghiera esistenti. Aggiorneremo questa guida quando la posizione cambierà.
Imposte sui redditi da locazione
Sia che si affitti a lungo termine o tramite un operatore autorizzato, il reddito locativo derivante dalla proprietà tailandese è imponibile in Thailandia. I proprietari presentano una dichiarazione dei redditi personale e possono detrarre il 30% standard dell'affitto lordo o delle spese effettive documentate; l'affitto pagato da una società tailandese è solitamente soggetto a ritenuta d'acconto, pari al 15% per i non residenti. La proprietà utilizzata per un'attività ricettiva commerciale può anche essere valutata per l'imposta sui terreni e sugli edifici a tariffe commerciali anziché residenziali.
Conserva le fatture e le ricevute se intendi richiedere il rimborso delle spese effettive anziché della detrazione standard.
Opzioni di locazione legittime per i proprietari
I proprietari che desiderano un reddito da una proprietà a Phuket senza rischi legali di solito scelgono una delle seguenti opzioni.
- Locazioni a lungo termine di 30 giorni o più, comprese le locazioni mensili per i visitatori stagionali.
- Un'unità in un programma di hotel o residence con licenza, con l'operatore titolare della licenza.
- Una villa o una casa gestita nell'ambito dell'esenzione per piccoli alloggi, debitamente notificata all'ufficiale di stato civile locale.
- Un'attività ricettiva con regolare licenza, che è un'impresa commerciale con i propri permessi e la propria posizione fiscale.
Domande da porre prima di acquistare per il noleggio
Chiedete al promotore o al venditore se l'edificio o il gestore possiede una licenza alberghiera, cosa dice il regolamento condominiale sui soggiorni inferiori a 30 giorni e se le cifre del programma di locazione si basano sulla locazione notturna. Per le ville, chiedere se la tenuta consente la locazione per le vacanze e se sono stati notificati eventuali affitti esistenti. Costruisci il tuo piano finanziario sul modello legale per quella proprietà. La nostra guida al rendimento da locazione mostra come testare i numeri.
Se possiedi già un condominio affittato di notte da un amministratore, rivedi subito l'accordo. Passare ad affitti mensili o ad un operatore autorizzato riduce l'esposizione legale mentre il processo di riforma continua e protegge il rapporto con la persona giuridica dell'edificio e gli altri proprietari. Conserva i registri di ogni locazione e della sua durata, perché sono la prova che la locazione era residenziale piuttosto che un'attività alberghiera se mai vengono sollevate domande.