Regeln für Kurzzeitmieten in Thailand: das Hotelgesetz, Eigentumswohnungen und Villen
Aktualisiert · ZODIAC Co., Ltd.
Die Vermietung einer thailändischen Eigentumswohnung für weniger als 30 Tage am Stück wird im Allgemeinen als Betrieb eines Hotels behandelt, für das eine Lizenz gemäß dem Hotel Act B.E. erforderlich ist. 2547 (2004); Die meisten Eigentumswohnungsgebäude können keine erhalten. Kleine Häuser oder Villen mit bis zu acht Zimmern und 30 Gästen können von der Hotellizenz befreit werden, wenn sie dem örtlichen Standesamt als Nicht-Hotelunterkunft gemeldet werden. Reformen wurden 2026 dem Parlament vorgelegt, sind aber noch kein Gesetz.
Die 30-Tage-Linie
Das Hotelgesetz definiert ein Hotel als ein Unternehmen, das Reisenden gegen Bezahlung vorübergehend Unterkunft bietet. Unter diese Definition fällt die nächtliche oder wochenweise Vermietung einer Immobilie. Gerichte und Praktiker ziehen die Grenze bei 30 Tagen: Mietverträge von 30 Tagen oder mehr sind Wohnraummietverträge, die dem Zivil- und Handelsgesetzbuch unterliegen, während kürzere Aufenthalte Beherbergungsgewerbe sind.
Das Betreiben eines Hotelbetriebes ohne Lizenz stellt eine Straftat im Sinne von Abschnitt 59 des Gesetzes dar und wird mit einer Freiheitsstrafe von bis zu einem Jahr, einer Geldstrafe von bis zu 20.000 THB oder beidem sowie einer täglichen Geldstrafe von bis zu 10.000 THB geahndet, solange die Straftat andauert. Auch Manager und Makler, die die Vermietungen betreiben, können haftbar gemacht werden.
Warum die meisten Eigentumswohnungen nicht jede Nacht vermietet werden können
Für eine Hotellizenz ist ein Gebäude erforderlich, das den Hotelstandards hinsichtlich Zoneneinteilung, Brandschutz, Gebäudenutzung und -verwaltung entspricht. Eigentumswohnungen sind als Wohngebäude registriert, sodass eine einzelne Einheit im Allgemeinen nicht in Frage kommt und das Gebäude als Ganzes selten über eine Hotellizenz verfügt, es sei denn, es wurde als solches konzipiert. Darüber hinaus ermöglicht das Wohnungseigentumsgesetz den Eigentümern, Bauvorschriften zu erlassen, und viele Eigentumswohnungen verbieten oder beschränken Aufenthalte von weniger als 30 Tagen.
Einige Projekte in Phuket werden als Hotels oder Eigentumswohnungen gebaut und lizenziert, wobei die Einheiten an Investoren verkauft und über einen lizenzierten Betreiber vermietet werden. In diesen Fällen sind Kurzaufenthalte rechtmäßig, da der Betreiber über die Lizenz verfügt. Wenn eine kurzfristige Vermietung Teil Ihres Plans ist, fragen Sie nach der Hotellizenz und dem Mietvertrag mit dem Betreiber, nicht nach einer Broschüre.
Die Durchsetzung nimmt zu
Die Durchsetzung war jahrelang lückenhaft gewesen, wurde jedoch im Jahr 2025 verschärft. Im Februar 2025 wies der damalige Innenminister das Ministerium für Provinzverwaltung an, Beschwerden von Eigentumswohnungseigentümern über die tageweise Vermietung von Wohneinheiten an Touristen zu untersuchen. Provinzbeamte, Polizei und Juristen gehen inzwischen in mehreren Städten gegen unerlaubte Kurzzeitvermietungen vor, Beschwerden von Nachbarn oder der Gebäudeverwaltung sind ein häufiger Auslöser.
Das praktische Risiko für einen Eigentümer besteht nicht nur in einer Geldstrafe. Die juristische Person eines Gebäudes kann seine Vorschriften durchsetzen, Plattformen können Einträge entfernen und die Versicherung deckt möglicherweise keine Gäste im Falle einer rechtswidrigen Vermietung ab.
Eigentümer gehen manchmal davon aus, dass durch die Beauftragung einer Verwaltungsgesellschaft das Risiko übertragen wird. Dies ist nicht der Fall: Der Eigentümer, der Manager und alle anderen Betreiber der Vermietung können alle haftbar gemacht werden, und ein Managementvertrag kann einen nicht lizenzierten Hotelbetrieb nicht rechtmäßig machen.
Die Ausnahmeregelung für Kleinunterkünfte für Häuser und Villen
Eine Ministerialverordnung im Rahmen des Hotelgesetzes nimmt kleine Unterkünfte von der Definition eines Hotels aus. Seit Inkrafttreten der Änderungsverordnung von 2023 am 29. Oktober 2023 kann ein Betrieb mit höchstens acht Zimmern und insgesamt höchstens 30 Gästen ohne Hotelkonzession betrieben werden, sofern er beim örtlichen Standesamt als Nicht-Hotelunterkunft angemeldet ist und die vorgeschriebenen Voraussetzungen erfüllt. Die frühere Grenze lag bei vier Zimmern und 20 Gästen.
Diese Route ist für Villen und Häuser relevant, weshalb die Ferienvermietung von Villen häufiger vorkommt als die Vermietung von Eigentumswohnungen. Es sind weiterhin eine Benachrichtigung, die Einhaltung örtlicher Vorschriften und für die Nutzung angemessene Baugenehmigungen erforderlich, und die Pacht- oder Nachlassvorschriften können dies einschränken. Eigentumswohnungen passen in der Praxis aufgrund der Gebäudenutzungs- und Eigentumswohnungsvorschriften im Allgemeinen nicht zu diesem Weg.
Monatliche Vermietungen als rechtmäßiger Mittelweg
Für viele Eigentumswohnungseigentümer ist die monatsweise Vermietung die praktische Lösung. Bei einem Mietverhältnis von 30 Tagen oder mehr handelt es sich um einen Wohnraummietvertrag, nicht um einen Hotelbetrieb, sodass er nicht unter das Hotelgesetz fällt. Phukets Saisonbesucher, Fernarbeiter und umziehende Familien erzeugen eine Nachfrage nach ein-, drei- und sechsmonatigen Aufenthalten, insbesondere in der Hochsaison von etwa November bis April.
Für eine monatliche Miete ist immer noch ein schriftlicher Mietvertrag erforderlich, und Vermieter sind gemäß den Einwanderungsbestimmungen verpflichtet, ausländische Gäste, die sich in ihrer Unterkunft aufhalten, zu melden, normalerweise durch die TM30-Meldung. Die Miete sollte bei der thailändischen Einkommenssteuer angemeldet werden. Einige Gebäude sehen in ihren Vorschriften eine Mindestmietdauer von mehr als 30 Tagen vor. Überprüfen Sie daher die Regeln, bevor Sie Werbung schalten.
Was sich 2026 geändert hat: Reformvorschläge
Thailand hat akzeptiert, dass ein generelles Verbot der Plattformmiete schwer durchzusetzen ist. Im Januar 2026 präsentierten Anwaltskanzleien Gesetzesentwürfe für Nicht-Hotelunterkünfte und ein modernisiertes Hotelgesetz, einschließlich eines einfacheren Registrierungsweges, der sich auf die Vermietung einiger Eigentumswohnungen erstrecken könnte. Im Juli 2026 nahm das Repräsentantenhaus eine Änderung des Hotelgesetzes grundsätzlich an und ernannte einen Ausschuss zu deren Prüfung, an dem ab dem 15. Juli auch das Ministerium für Tourismus und Sport beteiligt war.
Noch ist nichts davon Gesetz. Kommentatoren weisen außerdem darauf hin, dass die vorgeschlagenen Definitionen dazu führen könnten, dass viele Eigentumswohnungen nicht in den neuen Rahmen fallen, es sei denn, sekundäre Vorschriften sagen etwas anderes. Bis zur Verabschiedung und Veröffentlichung der Reformen gelten die 30-Tage-Regel und die bestehenden Hotellizenzanforderungen. Wir werden diesen Leitfaden aktualisieren, wenn sich die Position ändert.
Steuern auf Mieteinnahmen
Unabhängig davon, ob Sie eine Immobilie langfristig vermieten oder über einen lizenzierten Betreiber vermieten, sind Mieteinnahmen aus thailändischen Immobilien in Thailand steuerpflichtig. Eigentümer reichen eine persönliche Einkommensteuererklärung ein und können standardmäßig 30 % der Bruttomiete oder der tatsächlich nachgewiesenen Ausgaben abziehen; Von einem thailändischen Unternehmen gezahlte Mieten unterliegen in der Regel der Quellensteuer, 15 % für Nichtansässige. Für Immobilien, die für ein gewerbliches Beherbergungsunternehmen genutzt werden, kann die Grund- und Gebäudesteuer ebenfalls zu Gewerbesteuersätzen und nicht zu Wohnsteuersätzen erhoben werden.
Bewahren Sie Rechnungen und Quittungen auf, wenn Sie anstelle des Standardabzugs tatsächliche Ausgaben geltend machen möchten.
Rechtmäßige Vermietungsmöglichkeiten für Eigentümer
Eigentümer, die ohne rechtliches Risiko Einnahmen aus einer Immobilie in Phuket erzielen möchten, wählen in der Regel eine der folgenden Optionen.
- Langfristige Mietverträge von 30 Tagen oder mehr, einschließlich monatlicher Vermietung an Saisonbesucher.
- Eine Einheit in einem lizenzierten Hotel- oder Serviced-Residence-Programm, wobei der Betreiber Inhaber der Lizenz ist.
- Eine Villa oder ein Haus, die im Rahmen der Ausnahmeregelung für Kleinunterkünfte betrieben wird und ordnungsgemäß dem örtlichen Standesbeamten gemeldet wird.
- Ein ordnungsgemäß konzessionierter Beherbergungsbetrieb, der ein Gewerbebetrieb mit eigenen Genehmigungen und eigener Steuerstellung ist.
Fragen, die Sie vor dem Kauf zur Miete stellen sollten
Fragen Sie den Bauträger oder Verkäufer, ob das Gebäude oder der Betreiber über eine Hotellizenz verfügt, was die Vorschriften für Eigentumswohnungen zu Aufenthalten unter 30 Tagen sagen und ob die Zahlen des Mietprogramms auf der Vermietung pro Nacht basieren. Erkundigen Sie sich bei Villen, ob das Anwesen eine Ferienvermietung zulässt und ob bestehende Vermietungen gemeldet wurden. Erstellen Sie Ihren Finanzplan auf der Grundlage des gesetzlichen Modells für diese Immobilie. Unser Leitfaden zur Mietrendite zeigt, wie Sie die Zahlen testen können.
Wenn Sie bereits Eigentümer einer Eigentumswohnung sind, die nächtlich von einem Verwalter vermietet wird, überprüfen Sie die Vereinbarung jetzt. Der Wechsel zu monatlichen Mietverträgen oder zu einem lizenzierten Betreiber verringert die rechtliche Belastung während des Reformprozesses und schützt Ihre Beziehung zur juristischen Person des Gebäudes und anderen Eigentümern. Führen Sie Aufzeichnungen über jedes Mietverhältnis und dessen Dauer, denn sie sind Ihr Beweis dafür, dass es sich bei der Vermietung um eine Wohnimmobilie und nicht um ein Hotelgewerbe handelte, falls jemals Fragen aufgeworfen werden.