Правила короткострокової оренди в Таїланді: Закон про готелі, квартири та вілли
Оновлено · ZODIAC Co., Ltd.
Здача тайського кондомініуму в оренду менше ніж на 30 днів за один раз зазвичай розглядається як управління готелем, для чого потрібна ліцензія відповідно до Закону про готелі B.E. 2547 (2004); більшість будинків кондомініумів не можуть його отримати. Невеликі будинки або вілли до восьми номерів і 30 гостей можуть бути звільнені від ліцензії на готель, якщо вони повідомлені місцевому реєстратору як не готельне житло. Реформи були на розгляді парламенту в 2026 році, але ще не є законом.
30-денна лінія
Закон про готелі визначає готель як підприємство, що надає мандрівникам тимчасове житло за плату. Здача нерухомості на ніч або тиждень підпадає під це визначення. Суди та юристи підводять межу на 30 днях: оренда на 30 днів або більше є договором оренди житла, який регулюється Цивільним і Господарським кодексом, тоді як короткострокове перебування є бізнесом із розміщенням.
Управління готельним бізнесом без ліцензії є правопорушенням відповідно до розділу 59 Закону, що карається позбавленням волі на строк до одного року, штрафом до 20 000 батів або тим і іншим плюс щоденний штраф у розмірі до 10 000 батів, поки правопорушення триває. Менеджери та агенти, які керують орендою, також можуть нести відповідальність.
Чому більшість кондомініумів не можна здавати на ніч
Ліцензія на готель вимагає, щоб будівля відповідала готельним стандартам щодо зонування, протипожежної безпеки, використання будівлі та управління. Кондомініуми зареєстровані як житлові будинки, тому окрема одиниця зазвичай не може відповідати вимогам, а будівля в цілому рідко має готельну ліцензію, якщо вона не була спроектована як єдине ціле. Крім того, Закон про кондомініуми дозволяє власникам приймати будівельні норми, і багато кондомініумів забороняють або обмежують перебування менше 30 днів.
Деякі проекти на Пхукеті будуються та ліцензуються як готелі або кондотелі, при цьому одиниці продаються інвесторам і здаються через ліцензованого оператора. У таких випадках короткочасне перебування є законним, оскільки оператор має ліцензію. Якщо короткострокова оренда є частиною вашого плану, попросіть показати готельну ліцензію та договір оренди з оператором, а не брошуру.
Виконання посилюється
Протягом багатьох років правозастосування було неоднозначним, але в 2025 році його посилили. У лютому 2025 року тодішній міністр внутрішніх справ наказав Департаменту провінційної адміністрації розслідувати скарги власників кондомініумів щодо квартир, які здають туристам на добу. Провінційні чиновники, поліція та юридичні особи з тих пір діяли проти неліцензованої короткострокової оренди в кількох містах, і скарги від сусідів або керівництва будинком є звичайним приводом.
Практичний ризик для власника – це не лише штраф. Юридична особа будівлі може забезпечити дотримання її правил, платформи можуть видаляти списки, а страхування може не покривати гостей, які незаконно здають в оренду.
Власники іноді вважають, що використання керуючої компанії передає ризик. Це не так: власник, менеджер і будь-хто інший, хто займається здачею в оренду, можуть нести відповідальність, і контракт на управління не може зробити неліцензійний готельний бізнес законним.
Виняток для невеликих приміщень для будинків і вілл
Міністерська постанова відповідно до Закону про готелі виключає невеликі приміщення з визначення готелю. Оскільки 29 жовтня 2023 року набула чинності постанова про внесення змін від 2023 року, об’єкт із не більше восьми номерів і загалом не більше 30 гостей може працювати без готельної ліцензії, за умови, що він повідомлений місцевому реєстратору як не готельне розміщення та відповідає встановленим умовам. Раніше обмеження становило чотири кімнати та 20 гостей.
Цей маршрут актуальний для вілл і будинків, тому оренда вілли для відпочинку є більш поширеною, ніж оренда кондомініумів. Це все одно потребує повідомлення, дотримання місцевих правил і дозволів на будівництво для використання, а правила оренди землі або власності можуть обмежувати це. Кондомініуми зазвичай не відповідають цьому маршруту на практиці через використання будівель та правила кондомініумів.
Місячна оренда як законна середина
Для багатьох власників кондомініумів практичним рішенням є здача житла на місяць. Оренда на 30 днів або більше — це оренда житла, а не готельний бізнес, тому вона не підпадає під дію Закону про готелі. Сезонні відвідувачі Пхукета, віддалені працівники та родини, що переїжджають, створюють попит на одно-, три- та шестимісячне перебування, особливо у високий сезон приблизно з листопада по квітень.
Для щомісячної оренди все ще потрібен письмовий договір оренди, а власники мають зобов’язання згідно з імміграційними правилами повідомляти про іноземних гостей, які зупиняються в їхній власності, зазвичай через повідомлення TM30. Оренду необхідно задекларувати для тайського прибуткового податку. Деякі будівлі встановлюють мінімальний термін оренди понад 30 днів у своїх нормативних актах, тому перевірте правила перед оголошенням.
Що змінилося у 2026 році: пропозиції щодо реформ
Таїланд визнав, що загальну заборону на оренду платформ важко забезпечити. У січні 2026 року юридичні фірми описали проект закону про розміщення поза готелями та модернізований готельний закон, включаючи спрощений шлях реєстрації, який може поширюватися на деякі кондомініуми. У липні 2026 року Палата представників у принципі прийняла поправку до Закону про готелі та призначила комітет для його розгляду за участю Міністерства туризму та спорту з 15 липня.
Нічого з цього ще не є законом. Коментатори також відзначають, що запропоновані визначення можуть залишити багато ОСББ поза новою структурою, якщо підзаконні акти не передбачають інше. Поки реформи не будуть прийняті й опубліковані, застосовуються правило 30 днів і існуючі вимоги щодо ліцензування готелів. Ми оновимо цей посібник, коли позиція зміниться.
Податки на дохід від оренди
Whether you let long-term or through a licensed operator, rental income from Thai property is taxable in Thailand. Owners file a personal income tax return and can deduct a standard 30% of gross rent or actual documented expenses; rent paid by a Thai company is usually subject to withholding tax, 15% for non-residents. Майно, яке використовується для комерційного розміщення, також може бути оцінено податку на землю та будівництво за комерційними, а не житловими ставками.
Зберігайте рахунки-фактури та квитанції, якщо ви плануєте вимагати фактичних витрат замість стандартного відрахування.
Законні варіанти оренди для власників
Власники, які хочуть отримати прибуток від нерухомості на Пхукеті без юридичного ризику, зазвичай обирають один із наведених нижче способів.
- Довгострокова оренда на 30 днів і більше, включаючи щомісячну оренду сезонним відвідувачам.
- Приміщення в ліцензованому готелі або програмі проживання з обслуговуванням з оператором, який має ліцензію.
- Вілла або будинок, які експлуатуються в межах звільнення від невеликих приміщень, належним чином повідомлені місцевому реєстратору.
- Належним чином ліцензований готельний бізнес, який є комерційним підприємством із власними дозволами та податковою позицією.
Питання, які слід поставити перед покупкою для оренди
Запитайте у забудовника або продавця, чи має будівля або оператор готельну ліцензію, що сказано в правилах кондомініумів щодо проживання менше 30 днів і чи базуються цифри програми оренди на нічній оренді. For villas, ask whether the estate permits holiday letting and whether any existing rentals have been notified. Build your financial plan on the lawful model for that property. Our rental yield guide shows how to test the numbers.
Якщо ви вже володієте кондомініумом, який щоночі здає в оренду менеджер, перегляньте угоду зараз. Перехід до місячної оренди або до ліцензованого оператора зменшує юридичний вплив, поки триває процес реформування, і захищає ваші відносини з юридичною особою будівлі та іншими власниками. Зберігайте записи про кожну оренду та її тривалість, оскільки вони є вашим доказом того, що оренда була житлом, а не готельним бізнесом, якщо колись виникнуть запитання.