Rendements locatifs à Phuket : comment calculer le brut et le net
Mis à jour · ZODIAC Co., Ltd.
Le rendement locatif est le loyer annuel divisé par le prix que vous payez. Le rendement brut utilise le loyer avant les coûts ; le rendement net déduit les frais communs, la gestion, l'entretien, les taxes et l'inoccupation, et c'est le chiffre qui compte. Les rendements de Phuket varient considérablement selon l'emplacement, le type de propriété, la saison et si la location est à court ou à long terme, de sorte que tout chiffre global et toute garantie méritent un examen minutieux.
Pourquoi nous ne citons pas un seul rendement
Les rendements annoncés pour Phuket varient considérablement et il s'agit généralement de chiffres bruts basés sur un taux d'occupation optimiste. Les résultats réels dépendent du logement, du bâtiment, de la manière dont il est loué et géré, ainsi que des coûts qui diffèrent d'un propriétaire à l'autre. Nous ne promettons pas de rendements et ce guide ne constitue pas un conseil en investissement. Au lieu de cela, il explique comment tester n'importe quel chiffre qui vous est donné, afin que vous puissiez comparer les propriétés sur la même base.
Les rendements de la propriété comprennent également la croissance ou la perte du capital, les mouvements de change et les coûts de transaction à l'entrée et à la sortie, qui ne font pas du tout partie du chiffre de rendement.
Rendement brut
Le rendement brut est le loyer annuel divisé par le prix d'achat, exprimé en pourcentage. Si une unité achetée pour 6 000 000 THB est louée pour 30 000 THB par mois toute l'année, le loyer brut est de 360 000 THB et le rendement brut est de 6 %. L’exemple est illustratif et non un chiffre de marché.
Le rendement brut n'est utile que comme premier filtre. Il ignore le fait qu'il est peu probable que le logement soit loué tous les mois, que l'immeuble facture des frais et qu'un impôt est dû sur les revenus locatifs.
Du brut au net : les frais à déduire
Pour obtenir un rendement net, déduisez tout ce que vous paieriez en tant que propriétaire sur une année. Pour une location à long terme, les principaux éléments sont simples ; pour les locations de vacances, ajoutez le nettoyage, la blanchisserie, les services publics, la commission sur la plateforme de réservation et des frais de gestion beaucoup plus élevés.
- Vacances : mois sans locataire, ou nuits invendues pour les locations de vacances.
- Frais de parties communes facturés par la personne morale de l'immeuble.
- Frais de gestion ou d'agence, généralement un pourcentage du loyer.
- Entretien et remplacement du mobilier et de la climatisation.
- Taxe foncière et de construction et assurance.
- Impôt sur le revenu sur le loyer en Thaïlande, après la déduction forfaitaire de 30 % ou les dépenses réelles.
Un exemple de rendement net travaillé
Pour continuer avec l'unité illustrative de 6 000 000 THB : supposons que dix mois loués à 30 000 THB, ce qui donne 300 000 THB. Déduire les frais des parties communes de 36 000 THB, la gestion à 10% du loyer, 30 000 THB, et l'entretien de 20 000 THB. Les taxes foncières et de construction et l'assurance ajoutent peut-être 5 000 THB. Cela laisse 209 000 THB avant impôt sur le revenu. Avec la déduction forfaitaire de 30 %, le loyer imposable est de 210 000 THB ; l'impôt dû dépend de votre revenu thaïlandais total et de votre situation de déclaration. Avant impôts, le rendement net est d'environ 3,5%, contre 6% brut pour la même unité.
Chaque chiffre ici est une hypothèse à remplacer par des données réelles : la grille tarifaire réelle de l'immeuble, un devis écrit de la direction et des preuves de loyer pour des unités comparables. Le but de l’exercice est l’écart entre le brut et le net, qui est souvent plus important que ce à quoi s’attendent les acheteurs.
Location à court terme ou à long terme
Les tarifs par nuit en haute saison à Phuket sont attractifs et constituent la base de nombreux rendements dans les brochures. Mais la location d'une copropriété pour des périodes inférieures à 30 jours est une activité hôtelière en vertu de la loi sur l'hôtellerie, à moins que l'immeuble ne détienne une licence hôtelière, ce qui n'est pas le cas de la plupart des copropriétés. Les sanctions comprennent une peine d'emprisonnement pouvant aller jusqu'à un an, des amendes pouvant aller jusqu'à 20 000 THB et des amendes journalières. Le règlement de copropriété peut également interdire les courts séjours. Un projet de réforme du règlement hôtelier a été accepté en principe par la Chambre des représentants en juillet 2026, mais il n’a pas encore force de loi.
En pratique, cela signifie qu'une estimation du rendement d'une copropriété normale doit être basée sur des locations mensuelles ou plus longues, à moins que l'unité ne se trouve dans un hôtel agréé ou un programme de résidence avec services. Les villas et les maisons ont des règles quelque peu différentes, discutées dans notre guide des licences de location.
Villas et rendement
Les rendements des villas suivent la même arithmétique avec des entrées différentes. Les villas peuvent être louées à la nuit dans le cadre de l'exemption pour les petits logements si elles ne comptent pas plus de huit chambres et 30 invités et si elles sont notifiées au registraire local, ce qui ouvre la voie à des revenus de location de vacances auxquels la plupart des copropriétés ne peuvent légalement accéder. En revanche, les coûts sont plus élevés : entretien de la piscine et du jardin, personnel, frais de service du domaine, mobilier de qualité supérieure et frais de gestion plus élevés pour les locations de vacances.
Une villa à bail a également une durée de vie limitée. Lorsque vous calculez le rendement d'un bail de 30 ans, une partie des revenus locatifs de chaque année sert en effet à rembourser votre prix d'achat, car le bail ne vaudra plus rien à la fin de sa durée. Une comparaison réaliste avec une copropriété en pleine propriété devrait tenir compte de cette baisse de valeur, et pas seulement du rendement annuel.
Saisonnalité
Le tourisme de Phuket est saisonnier, avec une haute saison sèche allant de novembre à avril et une saison humide plus calme. Les locations à long terme atténuent ce problème ; les locations de vacances ne le font pas. Lorsque vous voyez un tarif moyen par nuit ou un taux d'occupation, demandez quels mois il couvre et s'il s'agit d'un bâtiment spécifique ou d'une moyenne régionale.
Pour les locations mensuelles, la haute saison correspond également au moment où la demande des visiteurs saisonniers culmine, de sorte que les propriétaires qui utilisent eux-mêmes la propriété pendant l'hiver européen ou australien renoncent aux mois les plus précieux. Tenez compte honnêtement de votre propre utilisation dans toute estimation de rendement.
Garanties locatives et programmes hôteliers
De nombreux nouveaux projets offrent des rendements garantis pour une période déterminée ou une part des revenus du pool de location d'un exploitant hôtelier. Une garantie est une promesse contractuelle de l'aménageur ou de l'exploitant, et sa valeur dépend de sa solvabilité et du contrat. Souvent, la garantie est financée à partir du prix d’achat, de sorte qu’une unité avec garantie peut coûter plus cher qu’une unité comparable sans garantie. Après la fin de la garantie, les revenus dépendent des performances réelles. Demandez les résultats historiques de l'opérateur dans des bâtiments comparables, la structure tarifaire, les restrictions d'utilisation par le propriétaire et les conditions de sortie.
Ce qui stimule la demande de location à Phuket
La demande provient des touristes, des visiteurs saisonniers, des étrangers de longue durée et des familles qui déménagent pour leurs études et leur style de vie. L'emplacement est important : la proximité des plages, des écoles internationales, de l'aéroport et des commodités quotidiennes affecte à la fois l'occupation et le tarif. Dans notre catalogue, les projets de copropriétés à moins de 500 mètres d'une plage ont une médiane d'environ 180 000 THB par mètre carré, contre environ 128 000 THB pour les projets à plus de 1,5 km. Des prix au mètre carré plus élevés nécessitent des loyers plus élevés pour produire le même rendement, donc un emplacement plus proche ne signifie pas automatiquement un meilleur rendement.
L’offre compte aussi. Avec 102 projets dans notre catalogue en construction et 70 devant être achevés en 2027, une nouvelle concurrence pour les locataires dans certaines zones est un facteur à considérer.
Comment vérifier une demande de rendement
Demandez le calcul par écrit : le loyer ou le tarif journalier supposé, l'occupation et tous les frais déduits. Vérifiez le loyer par rapport aux annonces d’unités comparables dans le même immeuble. Confirmez si le chiffre est brut ou net et si le modèle de location est légal pour cette propriété. Décidez ensuite si l’achat est toujours judicieux si le rendement net s’avère inférieur aux prévisions. Cette approche vous servira mieux que n’importe quel gros titre.
Si le vendeur ne peut pas ou ne veut pas montrer comment un chiffre a été calculé, traitez-le comme du marketing plutôt que comme une preuve.