Rendimenti locativi a Phuket: come calcolare lordi e netti
Aggiornato · ZODIAC Co., Ltd.
Il rendimento dell'affitto è il canone annuo diviso per il prezzo pagato. Il rendimento lordo utilizza l'affitto prima dei costi; il rendimento netto detrae le spese comuni, la gestione, la manutenzione, le tasse e i posti vacanti, ed è il numero che conta. I rendimenti di Phuket variano ampiamente in base alla posizione, al tipo di proprietà, alla stagione e al fatto che la locazione sia a breve o lungo termine, quindi ogni singola cifra principale e ogni garanzia meritano un esame accurato.
Perché non citiamo un singolo rendimento
I rendimenti pubblicizzati per Phuket variano ampiamente e di solito sono cifre lorde basate su un'occupazione ottimistica. I risultati reali dipendono dall’unità, dall’edificio, da come viene affittato e gestito e dai costi che differiscono da un proprietario all’altro. Non promettiamo rendimenti e questa guida non costituisce un consiglio di investimento. Spiega invece come testare qualsiasi cifra fornita, in modo da poter confrontare le proprietà sulla stessa base.
I rendimenti immobiliari comprendono anche la crescita o la perdita del capitale, i movimenti valutari e i costi di transazione all'entrata e all'uscita, che non fanno affatto parte del rendimento.
Rendimento lordo
Il rendimento lordo è l'affitto annuo diviso per il prezzo di acquisto, espresso in percentuale. Se un'unità acquistata per 6.000.000 THB viene affittata per 30.000 THB al mese tutto l'anno, l'affitto lordo è di 360.000 THB e il rendimento lordo è del 6%. L'esempio è illustrativo, non una cifra di mercato.
La resa lorda è utile solo come primo filtro. Ignora il fatto che è improbabile che l'unità venga affittata ogni mese, che l'edificio addebita delle spese e che l'imposta è dovuta sul reddito da locazione.
Da lordo a netto: i costi da detrarre
Per raggiungere il rendimento netto, deduci tutto ciò che pagheresti come proprietario in un anno. Per un affitto a lungo termine, le voci principali sono semplici; per gli affitti per le vacanze, aggiungere pulizia, lavanderia, utenze, commissione sulla piattaforma di prenotazione e una commissione di gestione molto più elevata.
- Spazio libero: mesi senza inquilino o notti invendute per affitti turistici.
- Spese per le aree comuni addebitate dalla persona giuridica dell'edificio.
- Commissioni di gestione o di agenzia, in genere una percentuale dell'affitto.
- Manutenzione e sostituzione arredi e climatizzatori.
- Tasse e assicurazioni fondiarie e edilizie.
- Imposta sul reddito sull'affitto in Tailandia, al netto della detrazione standard del 30% o delle spese effettive.
- Utilità e internet dove inclusi nell'affitto.
Un esempio di rendimento netto lavorato
Continuando l'unità illustrativa da 6.000.000 THB: supponiamo che dieci mesi di locazione siano pari a 30.000 THB, ottenendo così 300.000 THB. Detrarre le spese per le aree comuni di 36.000 THB, la gestione al 10% dell'affitto, 30.000 THB e la manutenzione di 20.000 THB. Le tasse e le assicurazioni su terreni ed edifici aggiungono forse 5.000 THB. Rimangono 209.000 THB prima delle imposte sul reddito. Con la detrazione standard del 30% l’affitto imponibile è di 210.000 THB; l'imposta dovuta dipende dal reddito totale tailandese e dalla posizione di archiviazione. Prima delle imposte, il rendimento netto è di circa il 3,5%, rispetto al 6% lordo della stessa unità.
Ogni numero qui riportato è un'ipotesi da sostituire con dati reali: il tariffario effettivo dell'edificio, un preventivo scritto della direzione e prove di affitto per unità comparabili. Il punto dell’esercizio è il divario tra lordo e netto, che spesso è maggiore di quanto gli acquirenti si aspettano.
Locazione a breve termine contro locazione a lungo termine
Le tariffe notturne nell'alta stagione di Phuket sono interessanti e sono alla base di molti rendimenti di brochure. Ma affittare un condominio per periodi inferiori a 30 giorni è un'attività alberghiera ai sensi della legge sugli hotel, a meno che l'edificio non possieda una licenza alberghiera, cosa che la maggior parte dei condomini non possiede. Le sanzioni includono la reclusione fino a un anno, multe fino a 20.000 THB e multe a giorni. Il regolamento condominiale può vietare anche soggiorni brevi. Una proposta di riforma delle regole alberghiere è stata accettata in linea di principio dalla Camera dei Rappresentanti nel luglio 2026, ma non è ancora legge.
In pratica ciò significa che una stima del rendimento per un normale condominio dovrebbe essere basata su locazioni mensili o più lunghe, a meno che l'unità non si trovi in un hotel autorizzato o in un programma di residence. Ville e case hanno regole leggermente diverse, discusse nella nostra guida alle licenze di noleggio.
Ville e resa
I rendimenti delle ville seguono la stessa aritmetica con input diversi. Le ville possono essere affittate di notte in base all'esenzione per piccoli alloggi se non hanno più di otto stanze e 30 ospiti e vengono notificate all'ufficiale di stato civile locale, che apre entrate per affitti per le vacanze a cui la maggior parte dei condomini non può accedere legalmente. A fronte di ciò, i costi sono più alti: manutenzione della piscina e del giardino, personale, spese condominiali, arredamento di qualità superiore e spese di gestione più elevate per gli affitti turistici.
Anche una villa in locazione ha una vita limitata. Quando si calcola il rendimento di un contratto di locazione di 30 anni, parte del reddito da locazione di ogni anno rimborsa in effetti il prezzo di acquisto, perché il contratto di locazione non varrà nulla alla fine della sua durata. Un confronto realistico con un'abitazione di proprietà per piani dovrebbe tenere conto di questa diminuzione di valore, non solo del rendimento annuo.
Stagionalità
Il turismo di Phuket è stagionale, con l'alta stagione secca all'incirca da novembre ad aprile e una stagione delle piogge più tranquilla. Gli affitti a lungo termine risolvono questo problema; l'affitto per le vacanze no. Quando vedi una tariffa notturna media o una cifra di occupazione, chiedi quali mesi copre e se si riferisce all'edificio specifico o alla media dell'area.
Per gli affitti mensili, l'alta stagione è anche il periodo in cui la domanda da parte dei visitatori stagionali raggiunge il picco, quindi i proprietari che utilizzano la proprietà personalmente durante l'inverno europeo o australiano rinunciano ai mesi più preziosi. Considera onestamente il tuo utilizzo in qualsiasi stima di rendimento.
Garanzie d'affitto e programmi alberghieri
Molti nuovi progetti offrono rendimenti garantiti per un periodo fisso o una quota delle entrate derivanti dal pool di affitti di un operatore alberghiero. Una garanzia è una promessa contrattuale del promotore o dell'operatore e il suo valore dipende dalla sua solvibilità e dal contratto. Spesso la garanzia è finanziata dal prezzo di acquisto, quindi un'unità con garanzia può costare di più di un'unità comparabile senza garanzia. Al termine della garanzia, il reddito dipende dalla prestazione effettiva. Richiedi i risultati storici dell'operatore in edifici comparabili, la struttura tariffaria, le restrizioni sull'uso da parte del proprietario e i termini di uscita.
Ciò che spinge la domanda di noleggio a Phuket
La domanda proviene da turisti, visitatori stagionali, stranieri di lunga permanenza e famiglie che si trasferiscono per motivi di scuola e stile di vita. La posizione è importante: la vicinanza alle spiagge, alle scuole internazionali, all'aeroporto e ai servizi quotidiani influisce sia sull'occupazione che sulla tariffa. Nel nostro catalogo, i progetti condominiali entro 500 metri dalla spiaggia hanno una media di circa 180.000 THB per metro quadrato, contro circa 128.000 THB per progetti a più di 1,5 km di distanza. Prezzi più alti al metro quadrato richiedono affitti più alti per produrre lo stesso rendimento, quindi una posizione più vicina non è automaticamente un rendimento migliore.
Anche l’offerta conta. Con 102 progetti nel nostro catalogo in costruzione e 70 il cui completamento è previsto nel 2027, la nuova competizione per gli inquilini in alcune aree è un fattore da considerare.
Come verificare una richiesta di rendimento
Richiedi per iscritto il calcolo: l'affitto o la tariffa notturna ipotizzata, l'occupazione e ogni costo detratto. Confronta l'affitto con gli annunci di unità comparabili nello stesso edificio. Verificare se la cifra è lorda o netta e se il modello di locazione è lecito per quell'immobile. Quindi decidere se l'acquisto ha ancora senso se il rendimento netto risulta inferiore a quello previsto. Questo approccio ti servirà meglio di qualsiasi numero di titolo.
Se il venditore non può o non vuole mostrare come è stata calcolata una cifra, trattala come marketing piuttosto che come prova.