Орендна дохідність на Пхукеті: як розрахувати брутто та нетто
Оновлено · ZODIAC Co., Ltd.
Дохід від оренди — річна орендна плата, поділена на ціну, яку ви платите. Валовий дохід використовує орендну плату до витрат; чистий прибуток вираховує загальні збори, управління, технічне обслуговування, податки та вакансії, і це число, яке має значення. Прибутковість Пхукета значно відрізняється залежно від місця розташування, типу нерухомості, сезону та від того, чи є оренда короткостроковою чи довгостроковою, тому будь-яка окрема цифра в заголовку та будь-яка гарантія заслуговують ретельного вивчення.
Чому ми не наводимо жодної прибутковості
Оголошені прибутковості для Пхукета коливаються в широкому діапазоні, і зазвичай це валові цифри, засновані на оптимістичному завантаженні. Реальні результати залежать від одиниці, будівлі, способу її оренди та управління, а також витрат, які відрізняються від одного власника до іншого. Ми не обіцяємо прибутків, і цей посібник не є інвестиційною порадою. Натомість пояснюється, як перевірити будь-яку цифру, яку вам надають, щоб ви могли порівнювати властивості на одній основі.
Прибуток від власності також включає приріст або втрату капіталу, рух валюти та транзакційні витрати на вході та виході, які взагалі не є частиною показника прибутковості.
Валовий збір
Валовий дохід — річна орендна плата, поділена на ціну покупки, виражена у відсотках. Якщо одиницю придбати за 6 000 000 батів за 30 000 батів на місяць цілий рік, валова орендна плата становитиме 360 000 батів, а валовий дохід – 6%. Приклад є ілюстративним, а не показником ринку.
Валовий урожай корисний лише як перший фільтр. Він ігнорує той факт, що квартиру навряд чи здаватимуть щомісяця, що будівля стягує плату та що податок сплачується з доходу від оренди.
Від брутто до нетто: витрати, які потрібно відняти
Щоб отримати чистий прибуток, відніміть усе, що ви заплатили б як орендодавець за рік. Для довгострокової оренди основні речі прості; для оренди у відпустку додайте прибирання, прання, комунальні послуги, комісію платформи бронювання та набагато більшу плату за управління.
- Вакансія: місяці без орендаря або непродані ночі для відпустки.
- Плата за загальну територію стягується юридичною особою будинку.
- Плата за управління або агентство, як правило, у відсотках від орендної плати.
- Технічне обслуговування та заміна меблів та кондиціонерів.
- Податок на землю та будівництво та страхування.
- Прибутковий податок на оренду в Таїланді після 30% стандартного відрахування або фактичних витрат.
- Комунальні послуги та інтернет включені в орендну плату.
Приклад розрахункової чистої прибутковості
Продовжуючи ілюстративну одиницю 6 000 000 бат: припустимо, що десять місяців оренди коштують 30 000 бат, тобто 300 000 бат. Відніміть плату за загальну зону в розмірі 36 000 бат, управління в розмірі 10% орендної плати, 30 000 бат, і технічне обслуговування 20 000 бат. Податок на землю та будівництво та страхування додають, можливо, 5000 бат. Це залишає 209 000 тайських батів до податку на прибуток. Зі стандартним відрахуванням 30% оподатковувана орендна плата становить 210 000 бат; розмір податку залежить від вашого загального доходу в Таїланді та позиції подання документів. Чиста прибутковість до оподаткування становить близько 3,5% у порівнянні з 6% валового показника на ту саму одиницю.
Кожне число тут є припущенням, яке потрібно замінити реальними даними: фактичним графіком зборів за будівлю, письмовою пропозицією керівництва та доказами орендної плати для порівнянних одиниць. Суть вправи полягає в розриві між брутто і нетто, який часто є більшим, ніж очікують покупці.
Короткострокова оренда проти довгострокової оренди
Ціни за ніч у високий сезон на Пхукеті є привабливими і є основою прибутку багатьох брошур. Але оренда кондомініумів на період до 30 днів є готельним бізнесом відповідно до Закону про готелі, якщо будівля не має готельної ліцензії, а більшість кондомініумів не мають. Покарання включають позбавлення волі на строк до одного року, штрафи до 20 000 батів і щоденні штрафи. Правила кондомініумів також можуть забороняти короткочасне перебування. Запропонована реформа готельних правил була в принципі прийнята Палатою представників у липні 2026 року, але вона ще не є законом.
На практиці це означає, що оцінка прибутку для звичайного кондомініуму повинна ґрунтуватися на місячних або більш тривалих умовах оренди, якщо тільки одиниця не знаходиться в ліцензованому готелі або програмі обслуговування. Для вілл і будинків діють дещо інші правила, про які йдеться в нашому посібнику з ліцензування оренди.
Вілли і врожайність
Прибутковість Villa дотримується тієї самої арифметики з різними вхідними даними. Вілли можна здавати в оренду на ніч згідно з винятком для невеликих приміщень, якщо вони мають не більше восьми кімнат і 30 гостей і про це повідомлено місцевого реєстратора, що відкриває дохід від оренди на відпочинок, до якого більшість кондомініумів не можуть отримати законний доступ. Порівняно з цим витрати вищі: утримання басейну та саду, персонал, плата за обслуговування нерухомості, меблювання за вищими стандартами та більша плата за управління при оренді у відпустку.
Здана в оренду вілла також має обмежений термін служби. Коли ви обчислюєте прибутки від 30-річної оренди, частина кожного річного доходу від оренди фактично погашає вашу покупну ціну, оскільки оренда нічого не коштуватиме в кінці свого терміну. Реалістичне порівняння з безкоштовним кондомініумом має врахувати це зниження вартості, а не лише річного прибутку.
Сезонність
Туризм на Пхукеті є сезонним, з високим сухим сезоном приблизно з листопада по квітень і більш спокійним вологим сезоном. Довгострокова оренда згладжує це; оренда у відпустку не робить. Коли ви бачите середню нічну ставку або цифру заповнюваності, запитайте, які місяці вона охоплює та чи це для конкретної будівлі, чи для середньої території.
Для щомісячної оренди високий сезон також є часом, коли попит з боку сезонних відвідувачів досягає піку, тому власники, які самостійно використовують нерухомість у європейську чи австралійську зиму, відмовляються від найцінніших місяців. Чесно враховуйте власне використання в будь-якій оцінці врожаю.
Гарантії оренди та готельні програми
Багато нових проектів пропонують гарантований прибуток протягом фіксованого періоду або частку доходу від пулу оренди готельного оператора. Гарантія - це договірна обіцянка забудовника або оператора, і її вартість залежить від їх платоспроможності та контракту. Часто гарантія фінансується з ціни покупки, тому одиниця з гарантією може коштувати дорожче, ніж порівнянна одиниця без такої. Після закінчення гарантії дохід залежить від фактичних показників. Запитайте про історичні результати оператора в порівнянних будівлях, структуру плати, обмеження щодо використання власником і умови виходу.
Що стимулює попит на оренду на Пхукеті
Попит надходить від туристів, сезонних відвідувачів, іноземців, які проживають на тривалий термін, і сімей, які переїжджають у інше місце для навчання та способу життя. Розташування має значення: близькість до пляжів, міжнародних шкіл, аеропорту та щоденних зручностей впливає як на заповнюваність, так і на вартість. У нашому каталозі проекти кондомініумів у межах 500 метрів від пляжу мають середню вартість приблизно 180 000 батів за квадратний метр проти приблизно 128 000 батів для проектів на відстані понад 1,5 км. Вищі ціни за квадратний метр потребують вищої орендної плати, щоб забезпечити таку саму врожайність, тому ближче розташування не означає автоматично кращу врожайність.
Постачання теж має значення. Оскільки в нашому каталозі 102 проекти, які знаходяться на стадії будівництва, і 70, які мають бути завершені в 2027 році, нова конкуренція для орендарів у деяких районах є фактором, який слід враховувати.
Як перевірити заяву на дохід
Якщо продавець не може або не хоче показати, як була розрахована цифра, розглядайте це як маркетинг, а не як доказ.