Mietrenditen in Phuket: So ermitteln Sie Brutto- und Nettorenditen
Aktualisiert · ZODIAC Co., Ltd.
Der Mietertrag ist die Jahresmiete dividiert durch den von Ihnen gezahlten Preis. Bei der Bruttorendite handelt es sich um die Miete vor Kosten; Von der Nettorendite werden allgemeine Gebühren, Verwaltungs-, Wartungs-, Steuer- und Leerstandsgebühren abgezogen, und es handelt sich um die Zahl, auf die es ankommt. Die Renditen in Phuket variieren stark je nach Standort, Immobilientyp, Saison und ob die Vermietung kurzfristig oder langfristig erfolgt. Daher verdient jede einzelne Schlagzeile und jede Garantie eine genaue Prüfung.
Warum wir keine einzelne Rendite angeben
Die angegebenen Renditen für Phuket variieren stark und es handelt sich in der Regel um Bruttowerte, die auf einer optimistischen Auslastung basieren. Die tatsächlichen Ergebnisse hängen von der Einheit, dem Gebäude, der Art seiner Vermietung und Verwaltung sowie von den Kosten ab, die von Eigentümer zu Eigentümer unterschiedlich sind. Wir versprechen keine Renditen und dieser Leitfaden stellt keine Anlageberatung dar. Stattdessen wird erklärt, wie Sie jede Ihnen gegebene Zahl testen können, damit Sie Eigenschaften auf derselben Grundlage vergleichen können.
Zu den Immobilienrenditen zählen auch Kapitalzuwächse oder -verluste, Währungsschwankungen sowie Transaktionskosten beim Ein- und Ausstieg, die überhaupt nicht Teil der Rendite sind.
Bruttorendite
Die Bruttorendite ist die Jahresmiete dividiert durch den Kaufpreis, ausgedrückt in Prozent. Wenn eine Einheit, die für 6.000.000 THB gekauft wurde, das ganze Jahr über für 30.000 THB pro Monat vermietet wird, beträgt die Bruttomiete 360.000 THB und die Bruttorendite 6 %. Das Beispiel dient der Veranschaulichung und ist keine Marktzahl.
Der Bruttoertrag ist nur als erster Filter sinnvoll. Es ignoriert die Tatsache, dass die Einheit wahrscheinlich nicht jeden Monat vermietet wird, dass für das Gebäude Gebühren erhoben werden und dass auf Mieteinnahmen Steuern anfallen.
Von Brutto zu Netto: die abzuziehenden Kosten
Um die Nettorendite zu erreichen, ziehen Sie alles ab, was Sie als Vermieter im Laufe eines Jahres zahlen würden. Bei einer Langzeitmiete sind die wichtigsten Punkte unkompliziert; Bei Ferienvermietungen kommen Reinigung, Wäsche, Nebenkosten, Buchungsplattformprovision und eine viel höhere Verwaltungsgebühr hinzu.
- Leerstand: Monate ohne Mieter oder nicht verkaufte Nächte für Ferienvermietungen.
- Gebühren für Gemeinschaftsräume werden von der juristischen Person des Gebäudes erhoben.
- Verwaltungs- oder Agenturgebühren, typischerweise ein Prozentsatz der Miete.
- Wartung und Austausch von Möbeln und Klimaanlagen.
- Grund- und Gebäudesteuer und Versicherung.
- Einkommenssteuer auf Miete in Thailand, nach dem Standardabzug von 30 % oder den tatsächlichen Ausgaben.
- Nebenkosten und Internet waren im Mietpreis enthalten.
Ein Beispiel für eine Nettorendite
Fortsetzung der beispielhaften 6.000.000-THB-Einheit: Gehen Sie von einer zehnmonatigen Miete von 30.000 THB aus, was 300.000 THB ergibt. Abzug der Gemeinschaftsflächengebühren in Höhe von 36.000 THB, der Verwaltungskosten in Höhe von 10 % der Miete, 30.000 THB und der Instandhaltungsgebühren in Höhe von 20.000 THB. Grund- und Gebäudesteuer sowie Versicherung kommen vielleicht um 5.000 THB hinzu. Damit bleiben 209.000 THB vor Einkommenssteuer. Mit dem Standardabzug von 30 % beträgt die steuerpflichtige Miete 210.000 THB; Die fällige Steuer hängt von Ihrem gesamten thailändischen Einkommen und Ihrem Steuerstatus ab. Vor Steuern beträgt die Nettorendite etwa 3,5 %, verglichen mit einem Bruttoertrag von 6 % für die gleiche Einheit.
Jede Zahl hier ist eine Annahme, die durch reale Daten ersetzt werden muss: die tatsächliche Gebührenordnung des Gebäudes, ein schriftliches Managementangebot und Mietnachweise für vergleichbare Einheiten. Der Kernpunkt der Übung ist die Lücke zwischen Brutto und Netto, die oft größer ist, als Käufer erwarten.
Kurzfristige versus langfristige Vermietung
Die Übernachtungspreise in der Hochsaison von Phuket sind attraktiv und bilden die Grundlage für viele Prospekterträge. Die Anmietung einer Eigentumswohnung für einen Zeitraum von weniger als 30 Tagen ist jedoch ein Hotelbetrieb im Sinne des Hotelgesetzes, es sei denn, das Gebäude verfügt über eine Hotellizenz, was bei den meisten Eigentumswohnungen nicht der Fall ist. Zu den Strafen zählen Freiheitsstrafen bis zu einem Jahr, Geldstrafen bis zu 20.000 THB und tägliche Geldstrafen. Auch die Wohnungseigentumsordnung kann Kurzaufenthalte verbieten. Eine vorgeschlagene Reform der Hotelordnung wurde im Juli 2026 vom Repräsentantenhaus grundsätzlich angenommen, ist jedoch noch kein Gesetz.
In der Praxis bedeutet dies, dass eine Renditeschätzung für eine normale Eigentumswohnung auf monatlichen oder längeren Mietverträgen basieren sollte, es sei denn, die Einheit gehört zu einem lizenzierten Hotel oder Serviced-Residence-Programm. Für Villen und Häuser gelten etwas andere Regeln, die in unserem Leitfaden zur Mietlizenzierung erläutert werden.
Villen und Ertrag
Die Renditen von Villen folgen der gleichen Arithmetik mit unterschiedlichen Eingaben. Villen können im Rahmen der Ausnahmeregelung für Kleinunterkünfte pro Nacht vermietet werden, wenn sie nicht mehr als acht Zimmer und 30 Gäste haben und dem örtlichen Standesbeamten gemeldet werden, was Einnahmen aus der Ferienvermietung eröffnet, auf die die meisten Eigentumswohnungen nicht rechtmäßig zugreifen können. Demgegenüber sind die Kosten höher: Pool- und Gartenpflege, Personal, Gebühren für die Immobilienverwaltung, höherwertige Ausstattung und eine höhere Verwaltungsgebühr für Ferienvermietungen.
Auch eine Pachtvilla hat eine begrenzte Lebensdauer. Wenn Sie die Rendite eines 30-jährigen Mietvertrags berechnen, dient ein Teil der jährlichen Mieteinnahmen zur Rückzahlung Ihres Kaufpreises, da der Mietvertrag am Ende seiner Laufzeit keinen Wert mehr hat. Ein realistischer Vergleich mit einer Eigentumswohnung sollte diesen Wertverlust berücksichtigen, nicht nur die Jahresrendite.
Saisonalität
Der Tourismus in Phuket ist saisonabhängig, mit der trockenen Hochsaison etwa von November bis April und einer ruhigeren Regenzeit. Langfristige Mietverträge gleichen dies aus; Ferienvermietung nicht. Wenn Sie einen durchschnittlichen Übernachtungspreis oder eine Auslastungszahl sehen, fragen Sie, welche Monate dieser abdeckt und ob er sich auf das spezifische Gebäude oder einen Gebietsdurchschnitt bezieht.
Bei monatlicher Vermietung ist die Hochsaison auch dann, wenn die Nachfrage saisonaler Besucher ihren Höhepunkt erreicht, sodass Eigentümer, die die Immobilie im europäischen oder australischen Winter selbst nutzen, auf die wertvollsten Monate verzichten. Berücksichtigen Sie bei jeder Ertragsschätzung ehrlich Ihren eigenen Verbrauch.
Mietgarantien und Hotelprogramme
Viele neue Projekte bieten garantierte Renditen für einen bestimmten Zeitraum oder eine Umsatzbeteiligung aus dem Mietpool eines Hotelbetreibers. Eine Garantie ist eine vertragliche Zusage des Bauträgers oder Betreibers, deren Wert von deren Zahlungsfähigkeit und dem Vertrag abhängt. Oftmals wird die Garantie aus dem Kaufpreis finanziert, sodass ein Gerät mit Garantie möglicherweise mehr kostet als ein vergleichbares Gerät ohne Garantie. Nach Ablauf der Garantie ist das Einkommen von der tatsächlichen Leistung abhängig. Erfragen Sie die historischen Ergebnisse des Betreibers bei vergleichbaren Gebäuden, die Gebührenstruktur, Nutzungsbeschränkungen für Eigentümer und Ausstiegsbedingungen.
Was treibt die Mietnachfrage in Phuket an?
Die Nachfrage kommt von Touristen, Saisonbesuchern, Langzeitausländern und Familien, die wegen der Schule und des Lebensstils umziehen. Der Standort ist wichtig: Die Nähe zu Stränden, internationalen Schulen, dem Flughafen und den täglichen Annehmlichkeiten wirkt sich sowohl auf die Auslastung als auch auf den Preis aus. In unserem Katalog haben Eigentumswohnungsprojekte im Umkreis von 500 Metern um einen Strand einen Durchschnittspreis von etwa 180.000 THB pro Quadratmeter, gegenüber etwa 128.000 THB für Projekte, die mehr als 1,5 km entfernt liegen. Höhere Quadratmeterpreise erfordern höhere Mieten, um die gleiche Rendite zu erzielen. Eine nähere Lage bedeutet also nicht automatisch eine bessere Rendite.
Auch die Versorgung ist wichtig. Da sich 102 Projekte in unserem Katalog im Bau befinden und 70 im Jahr 2027 fertiggestellt werden sollen, ist die neue Konkurrenz um Mieter in einigen Gebieten ein zu berücksichtigender Faktor.
So prüfen Sie einen Ertragsanspruch
Fordern Sie die Berechnung schriftlich an: die angenommene Miete oder der Übernachtungspreis, die Belegung und alle abgezogenen Kosten. Vergleichen Sie die Miete mit den Angeboten für vergleichbare Einheiten im selben Gebäude. Bestätigen Sie, ob es sich um einen Brutto- oder Nettowert handelt und ob das Mietmodell für die Immobilie zulässig ist. Entscheiden Sie dann, ob der Kauf noch sinnvoll ist, wenn die Nettorendite geringer ausfällt als prognostiziert. Dieser Ansatz wird Ihnen mehr nützen als jede Schlagzeile.
Wenn der Verkäufer nicht nachweisen kann oder will, wie eine Zahl berechnet wurde, betrachten Sie dies eher als Marketing denn als Beweis.